2001至今的十年流金岁月，随着一线开发商的“走进来”，省城房地产市场经历了革命性的格局变迁：从本土开发商唱主角到外来开发商领跑房地产市场，从“关系”竞争到“资本”竞争，从中小社区充斥市场到大盘模式开启造“城”运动……

    地产的“大象”时代

    2002年，阳光100国际新城横空亮相济南。作为济南腾龙换业的房地产开发项目，因其是济南首个超过百万平米的体量以及“外来大鳄”的开发商身份，在省城房地产市场引起了巨大的震动。新世纪之初，外来开发商在济屈指可数，与阳光100同期的也就是外海、新世界等地产公司。

    除了为数不多的外来企业，当时活跃在房地产市场上的开发商大多是民营或老牌“国”字号本土开发企业：三庆房产、普利房产、天业房产、齐鲁置业、海蔚置业、三联房产、市开发房产、一建房产等。从公司开发量以及各楼盘的开发规模来看，那时的房地产市场还处于初级规模开发的阶段。

    2007年之后，在国内有响当当名号的地产大鳄陆续进驻济南，比如南益地产、鑫苑地产、天鸿地产、海信地产等。之后经过短短不到五年的时间，更多大牌的房企登陆济南：2007年10月，保利山东置业司成立；2008年3月，中海地产济南公司成立；同年年底，海尔地产、绿城置业联袂开发的海尔绿城全运村开盘；2009年7月，上海绿地地产高调进驻济南，随后北大资源、深圳华强、恒大相继而来；2010年1月，恒大拿下长清区长清大道北地块，之后绿地地产相继拿下西部腊山、西客站片区8宗土地。

    如今，保利置业、海尔地产、路劲地产、绿城置业、中海地产、绿地置业、恒大地产、华强地产、华润置业、龙湖地产、世茂地产、恒隆地产、中铁地产等近30余家一线开发商已经成为土地市场、开发市场、销售市场的绝对主力，加上本土的房地产巨头鲁能亘富、鲁商置业，济南开发商之间的竞争，已经逐渐升级为国家一线开发商之间的竞争。

    根据2010年济南土地招拍挂资料统计，去年全年济南市供应居住与商服用地供应面积约480万平米，土地供应、成交主要集中在东部与西部城市边缘，成交量主要因恒大、绿地、南侨等知名开发商所带动，仅三家地产大鳄成交量近200万平方米。“大象”时代全面来临。

    楼市进入资本之拼

    济南一家开发商曾经感叹：“现在在济南拿地越来越难了，手里这点钱连交保证金都不够。看看那些参加土地招拍挂的企业，哪个不是出手阔绰的大鳄级别。”一家中等规模的外来开发商也曾表示，公司几个亿的资金，也只能拿个十几万的项目来做。“大象”的到来，首先受到冲击的就是中小规模的房地产企业。

    十年之前，盛行协议出让经营性土地，开发商拿地主要靠“关系”，对于企业资金链的要求相对宽松，因此业内普遍认为当时的房地产竞争其实就是拼“关系”。2004年“831大限”之后，全国开始全面实行以招拍挂形式出让经营性土地，随着“公开竞价”方式的深入，开发商之间的竞争逐步转变到资本之拼。

    在这场资本较量中，房地产市场开始洗牌，市场格局发生了巨大变化。土地是房地产开发的“米”，资金雄厚的大开发商凭借强劲的资本实力，能够拥有大量的“米”，很快占据了市场的主力，掌控了绝对的话语权，成为房产市场产品的主要供应者，本土中小民营企业的拿地、生存空间日益被挤压，期间有被迫转行者，也有转战三、四线城市者。

    “近几年，我们公司主要精力是在济阳、商河、济宁等地拿地开发。”一家准备参加解放路附近一宗不到一万平米地块招拍挂的开发商老总说，“在济南，我们只能拿一些大开发商看不上眼的小地块。”目前这家开发企业的济阳项目已经结束，商河项目二期刚刚火爆开盘，在省城限购期，3500元/平米的均价在商河不算低，却依然遭遇了300多组购房者抢160多套房子的火爆局面。往下走，到大开发商尚未涉足的三四线城市发展，成为众多中小开发商的生存模式之一。

    不仅如此，小规模开发企业资金越是短缺，却越是难融资。一位银行界的工作人员曾表示，现在银行都是求着大公司，躲着小公司放贷，小开发商连开发贷都很难。

    大盘模式成主开发模式

    当初，阳光100国际新城超过百万平米的体量让诸多业内人士惊叹，历经近十年的开发周期，该是一种怎样的运作模式。

    2005年之前，30万平米的开发量已经称得上大盘，超过百万平米的楼盘在济南凤毛麟角。2005年，本土地产巨头鲁能亘富一举开发南部5000余亩、建筑面积420万平米的鲁能领秀城，再次刷新了济南的大盘纪录；之后又涌现了建筑面积达百万平米的名士豪庭。

    进入2009年，随着国内一线地产巨头纷纷深耕济南，建筑面积百万平米以上的大盘、超大盘比比皆是：海尔绿城全运村建筑面积100万平米、

    恒大绿洲建筑面积200万平米、恒大名都建筑面积340万平米、恒大城总建筑面积170万平米、中海国际社区建筑面积300万平米、天鸿·万象新天建筑面积600万平米、绿地国际花都建筑面积160万平米等，大盘已经成为省城房地产市场主要的开发模式、供应模式。

    据了解，大盘将会是未来济南房地产市场主要的开发、供应模式，龙湖地产、华润地产、北大资源等地产巨头同样以“大盘模式”深耕济南。

    大盘开发相当于造城运动，能够迅速带动区域的发展、拓展济南城市外延的版图。泉景天沅一位负责人说：“纬十二路与经十路交接的板块，以前是水泥厂房、旧城区以及村建房，正是在品牌地产、大盘拱立的开发下，开始了翻天覆地的变化。从最初的阳光100国际新城、泉景天沅、到绿地新里卢浮公馆、银座中心、中海国际社区，沿着纬十二路、阳光新路一直过了南二环，逐渐变成济南中西部人口密集、配套完善的繁华、高端居住区。”

    而二环南路以南、东部唐冶片区、东北部王舍人镇、西北长清区等都是在鲁能领秀城、恒大名都、万象新天、恒大绿洲等大盘的开发下，开启了一个片区的改造和繁荣。

    (楼市记者 杨会想)