起价很美好均价很现实

青岛开发商降价避实就虚,“敞亮价”还要等多久?

2011年11月24日　作者:
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□宗禾
　　临近年关,在全国各地房企降价促销跑量的大背景下,青岛陆续有新盘低价入市,其中以龙湖等大牌房企为代表。但是也有部分房企仅仅打出劲爆低起价,吸引购房者的注意,均价却并不低,广大购房者从希望变失望,不禁感叹“敞亮价”可以让青岛等多久?

楼市入冬存量房需消化18个月
　　根据房产交易中心的统计数据,截至11月21日,全市存量房共有140298套。而截至11月8日,青岛今年的累计成交量为71626套,依照成交速度来推算,青岛市现有存量房足够消化至少18个月。
　　从周交易来看,11月开局不利,据搜房网数据监控中心的数据显示,第一周仅成交1727套,环比下跌0.74%,总成交面积168754.19平米,环比下跌10.25%。第二周成交1688套,环比下跌2.26%,总成交面积161902.9平米,环比下跌4.06%。从日交易来看,进入11月份以来,日均成交量一直在200套左右,有时日成交量仅有百余套。从数据可以看出楼市已经入冬。
　　而且数据显示,14万套存量房中,一半以上的房源已经进入了准现房销售阶段。楼市形势好的2009年和2010年,市场销售的房源以期房为主,多数楼盘经历不到准现房阶段就已经宣告售罄。今年随着限购等楼市调控政策以及加息、提准等金融收紧政策,大量购房者转入观望阵营,越来越多的准现房甚至是现房,涌入存量房的仓库。

降价避实就虚起价看起来很美
　　面临年底回款压力,开发商不得不割肉放血跑量回款。像胶州青岛风景早在9月份就以七折价格入市,折后单价3000元多一点,仅仅一个月时间青岛风景去化就超过1200套,当期去化率超过75%。
　　然而并不是所有低价入市都让购房者能购上房。一些开发商打出低价入市的噱头,实际起价房源仅有一两套,均价远远高于起价。
　　近日,在李沧区一家新盘项目看房的一位市民说,李沧区的这家新盘项目报出的起价是7100元,均价是9700元,两者相差了2600元之多。“到了售楼处才发现,起价7100元的房子根本没法住。”该市民表示,房子的户型很差,而且为北向房,挡光很厉害,而且房源只有一套,到了售楼处,置业顾问直接告诉她起价房已经没有了。随后向她推荐的房源,单价都在9500元左右。
　　“开发商开盘预售时,一般公布一个起价、一个均价,每套房子再根据户型、朝向及楼层确定一个价格。”某地产营销机构经理说,“但起价与均价之间肯定有很大出入。此外,起价与均价两者一般相差悬殊,便于销售人员控制销售局面。”
　　目前很多项目仅公布起价,不公布均价。不少购房者表示起价根本不能代表主体房源的价格,很多楼盘实际价格跟起价悬殊很大,价格还是很高。
市场破冰需开发商多点诚意
　　临近年底,也到了开发企业支付工程款、贷款、员工薪酬的高峰期。青岛很多房产开发商面临资金链紧张的局面。黄岛的唐岛湾板块,李沧的中央居住区板块,都已经有两家囤地近百万平方米的开发商通过出让股权的方式融资,以缓解后期开发压力。
　　据一位房产业内人士透露,不少开发企业都面临着年底前的回款压力,很多项目都开始大搞促销,希望以价换量回笼资金。而如果无法顺利实现销售变现,不少公司将陷入困境。
　　进入10月,价格战继续蔓延,先是高新区楼盘龙湖以5000多元/平方米的起价入市,比周边房价低出近2000元。紧接着胶南大盘保利海上罗兰宣布6000多元/平方米开盘,更是将降价大潮引向西海岸海景房。
　　不过,降价能不能真正打动购房者,看的是实实在在的让利幅度,而不是降价的噱头。如果开发商总是喊“狼来了”,购房者对降价的噱头有了免疫力,到时要哭的就是开发商了。想要度过楼市寒冬,开发商也得多点诚意,别只会“忽悠”。