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- 2012年01月18日
作者:
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告别2011——最严厉的住宅市场调控年,国八条、商品房一套一标价、数次上调基准利率、系列严格的限贷限购房地产政策的出台,在很多人眼里2011我国房地产市场注定惨淡收场。
揭开2011年房市真相,很多人以为,2011年调控力度极之严厉,令大部分置业者动弹不得。而当我们对比下颇有代表性的2006年、2008年、2010年与2011年的房地产投资量、成交额、成交均价等多方面因素时,其中所折射出来的房市境况,或许让不少人们难以置信。
2006年,我国房地产投资全年为1.9万亿,2008年为3万亿,2010年为4.8267万亿。2011年前11月,我国房地产投资额累计已达5.5483万亿,预计全年将突破6万亿大关。
2006年,我国住宅投资全年为1.4万亿,2008年为2.2万亿,2010年为3.4038万亿。2011年11月前,我国住宅投资额累计已达3.9857万亿,预计全年将高于4.5万亿。
不难发现,通胀背景下,我国各行各业资金仍源源不断地流入房地产业,成为我国民众最好的投资品。且在我国6万亿房产投资中,约摸4.5万亿的住宅投资使之成为房产中最重要的单项投资。中国投资市场倚重于住宅投资不可避免,何况房产投资作为社会固定资产投资的重要部分,以行政手段遏制实际上就是遏制中国经济的发展。因此,这种投资不应该也不能够被遏制住。
展望2012——行业供给相对过剩的格局已经逐步形成,中国房地产行业正进入去库存阶段:目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月。2012年约计有近800万套保障房竣工,这将改变房地产市场的供给结构,对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。
中国房地产行业的一次大调整正在发生,而调整的方式和开发商的应对策略则可能是:降价。从城市居民收入可承受能力测算,一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间,二线城市则在10～20%之间,三线城市基本合理,降价空间不大；布局三四线城市；金融资本与产业资本的互动将可能激发部分企业转型或者进入私有化；定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升；兼并；运作更加完善、经营更加科学的企业,做好调控应对措施,进行抄底,完成大鳄到巨鳄的演变。
烟台房地产市场即将进入一个高速成长的阶段；因为失败和挫折往往使人迅速成熟,企业也是一样；这次有史以来最严厉的调控,将深深刺痛一些固步自封、思想保守或者是自以为是的企业和个人,使从业者们更加认识到做企业战略、政策分析以及应对、市场分析以及应对的重要性。
洗牌是必然的,收益最大的肯定是国企和品牌企业,但并不是所有的品牌企业都能收益,大浪淘沙后,找到各自企业在行业内的核心竞争力、企业战略目标(企业定位)等是企业家们最应该忙碌的事情。
以往的事实告诉我们,乱世出英豪,地产界的英豪也会随着2011年过去而不断涌出,当然2012年是一个希望之年,虽然调控还会继续,但是按照中国人的智慧,半年一个周期,任何政策都会有应对措施。回顾2011,展望2012年必须记住的是:机会和风险是并存的,不再是一帆风顺,但是一路荆棘未尝不是好事。
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