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济南楼市进入深度调整期
  • 2012年02月09日  作者:
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编者按
   过去的一年,中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期,宏观经济政策逐步回归正常,持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下,也正发生巨大的转折,从野蛮生长期逐渐向正常化回归。
  新的市场格局、新的行业格局、新的市场空间、新的商业模式在形成,房地产竞争的上半场宣告结束。进入2012年,房地产市场逐渐回归正常,在市场量价筑底回归之后,或将开启我国房地产市场的下半场。济南区域市场在新的形势下将有着如何的表现,我们通过对过去一年市场表现的总结分析,将为大家描绘出新一年的市场趋势。

2011年,刚需撑市,价格下探
  2011年可谓真正的调控之年,房地产宏观调控在全国多个城市收效显著,而济南也未能例外。2011年的济南房地产市场在政策影响下变化显著,刚性需求释放支撑楼市成交,而高端需求逐渐萎缩,呈现出“一半是火焰,一半是海水”的局面,在这一过程中房地产市场也出现了降价、存量房积压等现象。总之,在经历了限贷、限购政策的洗礼后,济南房地产市场逐步进入深度调整期。
土地市场      本土企业为主角,底价成交成主流
  2011年的土地市场可以看作是开发商对楼市信心表现的晴雨表,上半年开发商普遍看好楼市,积极出手拿地;而下半年随着全国形势的不断严峻,谨慎拿地成为市场基调。全年济南市(监测范围为济南市区与长清区)居住和商服用地供应109宗、538.51万平米,面积同比增长15.6%;成交105宗、520.62万平米,面积同比增长42.4%;土地市场供应、成交量均出现较大幅度的增长。但是在国家“限地价、控地王”的政策影响下,土地市场流拍、底价成交、退地事件频现,商品房市场的“寒冬”开始传导至土地市场。
  拿地主体方面,本土开发企业成为2011年的拿地主力,重汽、鲁商等本土开发商则积极拿地,而龙湖、恒大等一线开发商拿地变得十分谨慎。2011年本土企业拿地面积占比超过70%。2011年土地成交单价为306万元/亩,楼面地价为1708元/平米,同比分别上涨4.4%和10.4%,价格增势趋缓。
住宅市场      刚需释放,豪宅萎缩,价格下降终成现实
  2011年,济南楼市虽然深受宏观调控政策影响,年末出现拐点,但全年市场供求仍然呈现明显的上涨态势,价格增速放缓。据世联怡高监测数据显示(监测范围济南市区,不包长清、章丘),2011年济南市区全年总供应量346.43万平米,同比上涨26.3%;其中新增供应304.82万平米,同比上涨21.7%;成交252.25万平米、225.62亿元,同比上涨10.5%和9.2%;报盘均价由年初的9600元/平米上涨至年末的9718元/平米,上涨幅度仅为1.2%。
  限购政策出台后,济南楼市出现较为明显的变化,高端豪宅需求萎缩,郊区刚需低价盘热销,刚性需求支撑市场。上半年济南市场主流开发商调整迅速,抢跑市场,市场供需呈现两旺;下半年随着调控政策的深化,市场预期下降,客户观望情绪加重,房源消化速度降低,从而导致存量房积压局面十分明显。为了回笼资金,部分项目开始下调售价,年末楼盘降价终成现实。成交均价由年初的8232元/平米下降至7791元/平米,下降幅度为5.4%,这一现象正符合此轮调控的短期目标。从全年成交房源结构来看,满足首次置业的紧凑型房源成为保证销量的关键。
公寓市场      产品价值降低,投资、自用客退市
  2011年公寓市场供应、成交均出现大幅减少。全年总供应17.38万平米,同比下降42.2%;其中新增13.17万平米,同比下降50.0%;成交12.16万平米,同比下降52.8%;整体价格走势较为平稳。
  淡市之下,公寓产品投资价值降低,投资客逐渐退出市场。在调控政策的影响下,住宅市场价格下降,相比之下公寓产品性价比降低,自住客户进一步退出公寓市场转投住宅市场。投资客及自用客的退市,是导致公寓市场逐渐转冷的根本原因。虽然调控政策影响成交,但投资价值较高的公寓产品仍然受投资客户的青睐。
写字楼市场     经济形势严峻,供求萎缩
  2011年,济南写字楼市场在售项目少,新增供应不足导致市场供应量出现大幅减少,为2006年以来历史最低值。全年写字楼总供应量为21.01万平米,同比下降46.4%;其中新增17.23万平米,同比下降50.6%。受房地产整体市场环境低迷的影响,写字楼物业与住宅一样,逐渐陷入成交冰点,全年共成交17.37万平米,同比下降50.3%,成交总量同比大幅下降。
  由于国际经济形势严峻、国内经济增速回落,企业减少或停止扩张,投资置业需求减弱。同时,货币政策持续收紧,以及银行准备金率的高启,造成企业资金日益紧张。民间借贷的丰厚利润吸引,导致企业及部分民间资金退出写字楼市场,在很大程度上挤占了写字楼的购买力。随着房地产市场环境的逐渐恶化,客户观望情绪渐浓,投资者看空楼市情绪加重,投资方向转移。多重因素之下,使得写字楼市场自用及投资型客户逐渐离场,市场需求严重不足。
商业市场      供需不足,全面低迷
  2011年,商业市场供求仍旧低位徘徊。全年底商市场供应10.91万平米,同比上涨8.6%;其中新增9.46万平米,同比上涨12.4%;成交7.30万平米,同比下降11.1%。纯商业市场供应15.10万平米,同比减少19.3%;其中新增5.91万平米,同比下降63.5%;成交5.43万平米,同比下降42.9%。
  受房地产调控影响,整体商业市场一片低迷,投资和自用客双双离场,导致市场供求呈下滑态势。

2012年,刚需与改善性需求 有待进一步释放
  在土地财政依赖程度较高以及2011年未能完成供地计划的双重压力之下,预计政府将在2012年加大土地供应。同时,随着政府还债高峰期的到来,土地价格下降的预期加大。
住宅市场      库存能够维持7个月销售
  经过2011年的调控,目前一线城市普遍进入库存积压期,库存消化周期普遍在10个月以上(个别城市超过20个月),而我司监测的济南市区范围内的住宅库存约为94万平米,另外还有部分已取得预售但未公开发售的“隐性库存”约50多万平米,2011年底济南市库存将近150万平米,按照2011年月均消化20万平米的速度,济南市现有公开发售的库存和潜在的隐性库存,能够维持7个月的销售,相较于青岛、烟台等地的大体量库存,济南市场相对乐观,刚性需求和改善需求在2012年有待释放。
公寓市场      性价比下降,投资价值缩水
  受调控影响,2012年公寓市场不容乐观。公寓产品自身性价比下降,投资价值缩水,加之住宅产品的替代效应,整体公寓市场将难有起色。但是,地段优越、配套完善,商业价值高的经典型公寓项目依旧具有投资价值和特定的市场空间。
写字楼市场     企业效益下降 消化不甚乐观
  2012年写字楼市场形势依然严峻。虽然货币政策的略微放松,但受经济增速趋缓影响,部分企业效益下降,购买写字楼意愿难以改善;而民间借贷的丰厚利润仍将继续挤占企业及民间资金,影响购房投资;同时,货币政策依然偏紧的形式加上中央一再强调坚持调控不放松的举措,使得购房者对未来楼市信心不足。预计2012年,随大量潜在项目的集中入市,未来写字楼市场的消化不甚乐观。
商业市场      底商增加 成为投资保值重要选择
  面对继续从紧的房地产调控,相对于“三限”下的住宅市场而言,受政策影响较小的底商市场或将成为开发商促进销售、加速资金回笼、保证现金流的重要产品形式,2012年底商供应预计会有所增加。受CPI及货币政策宽松微调的影响,底商市场将是居民投资保值的重要选择,预计后市成交量将有小幅上涨,价格在整体市场走势向下的影响下会继续下降。     (世联怡高)

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