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五大商业地产项目领跑楼市
新一波商铺投资热暗潮涌动
  • 2012年03月08日  来源:齐鲁晚报
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  泰城市民争抢旺铺(资料片)
  商业地产施工如火如荼。 记者 梁敏 摄
  当大多数住宅项目还在观望市场的时候,泰城商业地产率先作出试探动作。近期多个项目动作频频,种种迹象显示,新一波商业地产投资热暗潮涌动。为了掌握泰安商业地产的生存和竞争现状,向市民提供一份有价值的投资信息,近日,记者走访了泰安五大新兴商业地产项目。
  泰城五大项目齐头并进
商业地产成投资“新宠”

  在传统的住宅地产被限购,市场成交冷淡之时,投资商铺似乎一夜之间成为市民的“新宠”,住宅之外广义上的商业地产,成为众多房企不约而同“示爱”的对象。
  着眼泰城,土地供应数字和土地用途成交情况最能体现各家房企的意图。世联怡高《2011—2012泰安房地产市场研究报告》数据显示,2011年泰安城区新增供应商服用地23宗,占地面积118.28万平方米,占总供应土地面积的34%,较2010年土地市场供应商服用地的比重提高了21个百分点。当年成交情况是:商服用地超越居住用地。商服用地成交面积占总面积的56%,比2010年提高了46.8个百分点。究其原因,一方面是泰安投资环境越来越优越,泰山旅游资源发挥作用,招商引资顺利;另一方面也因为数个大规模的旅游、商业综合体项目上马,带动商服用地的成交。
  盘点众多商业项目,虽然多达十几个,可已经开工建设或正在销售招租的并不多,体量较大的有5个项目,分别是中富宏泰·泰山国际采购中心、财源时尚购物美食广场、泰安名嘉广场、长城五金机电商城和鲁西·义乌国际商贸城。
  除了位于闹市区的财源时尚购物美食广场,其他几个项目都是位于城区周边的大体量综合体,这些项目都有数千套商铺投入市场,很多商铺总价在20万以内,普通市民较容易接受,因此很容易掀起一波投资热潮。
大项目造城,小项目借势
商业地产恋上“综合体”

  在商业地产前景大好的形势下,“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市未来。”这样一句口号正被越来越多地引用着。这种大规模的城市综合体以庞大的规划,用“造城”的理念开发,通过商业与住宅的相辅相成,达到价值最大化。
  也许有人觉得“造城”是夸大其词,那么让我们看看这些项目有多么庞大:中富宏泰·泰山国际采购中心,总规划用地1700亩,总规划面积150万平方米;长城五金机电商城,总体规划用地1200亩,总建筑面积近190万平方米;鲁西·义乌国际商贸城,总占地1200亩,总建筑面积90万平方米;泰安名嘉广场,总占地687亩,总建筑面积94.7万平方米。无论这些项目一期将建设什么,后续工程都不可避免地要考虑住宅、餐饮等配套业态,因此泰山国际采购中心、名嘉广场、长城五金机电商城等都将打造成一座城市综合体。
  名嘉集团董事长谢硕文曾说,名嘉广场与附近的社区商业街相比,最大的优势就是面积够大,业态够全,消费者不仅能一站式购物,各种各样的休闲娱乐设施还可以让消费者流连数天,这就是综合体的竞争力。同时也是为什么城市周边会涌现出那么多个综合体的原因。
  城区周边的大项目可以“造城”,闹市区的商业地产该怎么办?泰山火车站地下的财源时尚广场的借势之道就是一个很好的回答。该项目总规划面积是11万平方米,虽然主要是地下工程,可位置绝佳,前期借助泰山火车站、财源大街传统商圈的凝聚力和吸引力发展迅速,后期随着财源大街西段地上建筑不断增加,周边的商业资源最终将整合成一个大商圈,成为卖场助力。
各项目业态略有重叠
投资者需看好商业定位

  5个商业地产项目,市民该选哪个投资呢?泰城一位从事商业地产运营十余年的职业经理人介绍了几个要点:要考察周边配套情况,政府规划、区域格局,尤其是产业分布情况是否与之相适应,以及人口分布、收入情况等,这些因素契合程度越高,商铺的经营价值也就越高。
  记者分析各项目业态规划和区域位置发现,虽然几个项目不可避免地出现了业态重叠现象,可各项目还是有各自明确的客户群体的。
  长城五金机电商城紧邻泰安市主要物流通道“南外环”,南邻京福京沪高速公路,北接济青、青银高速;泰山国际采购中心东起泰东路,西靠新104国道,北临泰肥一级路,距京福京沪高速路口及高铁泰山站约为两公里。这两个项目衔接市区与对外交通,物流最便利,做批发产业较合适。所以长城五金机电商城要打造山东省内最大的五金机电市场基地,泰山国际采购中心则要对当地零散商业有效整合,做商贸物流展示、交易平台。
  名嘉广场处于多方衔接之地,主打辐射市区与周边城市的旅游、休闲、购物牌。而位于市区的财源时尚广场正从淘货、美食入手,辐射市区消费人群。
  上述四个项目相互之间的冲突关系并不大。相较而言,鲁西·义乌国际商贸城的位置和定位就不那么乐观了,项目想要打造小商品集散中心,依托义乌品牌享受与义乌同源同价的价格洼地优势,可附近没有大规模的生产基地,靠物流必然要增加一定的货运成本,且物流主要依赖门前的一条泰肥一级路,短期内似乎不易实现辐射晋、冀、鲁、豫四省数亿消费人群的目标。
商业地产不是大就能红火
超过实际需求会变“空城”

  商业地产中有一句俗语:商铺卖出去不等于成功,招商完成了也不等于成功,只有经营好了,招商成功了,才叫真的成功。商业地产运营成功了,投资其中的老百姓才能真正获益。正是基于这种理念,财源时尚广场自开业以来,几乎周周有商业演出,月月推出各种活动,最大限度地帮助卖场商户聚拢人气,提升卖场知名度和上客量。
  而有些商业地产项目则只侧重商铺的买卖和招商,缺乏商业资源整合能力,给投资者带来一定的风险。一位业内人士介绍,商业地产中有一种不负责任的圈钱模式,开发商专门去城乡结合部建设超大规模的商业项目,“甭管定位是不是准确,只要价格便宜就好卖。如果一套30平米的商铺只卖10万元,还能按揭贷款,首付三四万元就能买一套,你会不会心动?会不会想,即使贬值也可以接受,何况商铺保值增值能力强?其实这是很危险的,只会便宜了圈钱者。”商业地产不是大就一定会红火,规模过大,可能会因为超过市场容量而形成空置,影响其租金收益和升值潜力。严重的甚至会造就一座“空城”、“废城”。
  在商业地产风起云涌的今年,投资者一定要擦亮眼睛。成功的商业地产项目,应该具备这几点:一是科学评估。选择成熟商业圈和未来规划商圈,各种业态成行成市才能实现可持续性经营;充分考虑商圈的消费能力、规划布局、交通状况及竞争对手,着眼于发展潜力。二是定位准确。定位是商业的灵魂,稍有偏差,投资回报率就会大打折扣。三是加强运营。后续管理是商业地产的关键环节,专业的经营团队才能形成超强的集聚力,后续盈利能力成扩张态势的根本要素。

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