“稳”字当头,
市场发展呈均衡态势
克而瑞机构分析,从上半年济南市场表现来看,1到6月份销量呈稳步上升的趋势,而整体价格则稳定在每平方米7100—7200元左右。在3月份各项目采取了多批次小批量的销售策略来试探市场,一方面保证项目在市场的认知度,另一方面进行项目的价格试探。其中3到5月的销量为48万平方米,特别是五月份的销量占到了上半年的15—20%。截止到6月份,市场整体成交价格在每平方米7759元左右,同比下降了15.36%,环比上涨0.6%。在开发企业追求快速出货而非单纯利润获得基础上,成交均价保持了稳定态势,整体处于量升价稳的局面。
南部楼盘销售
占近半壁江山
南部上榜前十楼盘是中海国际社区、鲁能领秀城和泉景天沅,位于市中区的这三家楼盘,上半年无论从销售金额还是销售面积上,都占据了前十强的近半数,分别为47%和43%,特别销售金额和销售面积均位居一、二名的中海国际社区与鲁能领秀城两处大盘项目,占到了十强销售金额与面积的38%左右。
南部楼盘的热销一方面因为社区较成熟,交通便利,再加之品牌效应,使得南部三家楼盘在上半年的销售中拔得头筹。如鲁能领秀城中央公园项目,不但因为社区成熟度较高,而且由于育英中学,胜利大街小学等名校的引进,使得为子女教育便利而购房的人们纷纷选择在此处购房,且因为交房时间较早,基本上是当年买当年入住。而中海国际社区则因为其品牌效应,拥有植物覆盖率最高的千亩山体及其300万平米大盘的社区规划而受到购房者青睐。继去年推盘后,中海国际社区小高层项目又于6月30日开盘销售,售价在7000—8000元左右。共计推出300余套房源,开盘当天热销270套,销售额3.2亿。次日又加推A4地块32套别墅房源,半小时内销售20套,销售额8800万。
东部楼盘
下半年有望“翻盘”
在2010—2011年成为开发热点的东部区域,上半年没有大的项目在推盘,在2012上半年销售面积十强榜上,东部只有中海奥龙观邸以成交9万多平方米而位居第三的位置。其他基本上都是二期或后续的自然销售,均价在7600元左右。如海信慧园,黄金99、恒大名都,永大颐和园等楼盘,从价位上看6000—8000成为主力成交价位。山东中原统计数据,从行政区域划分,上半年销售总套数在14340套,槐荫区与天桥区销售套数较多,均在2800套左右,而往年销售热点区域高新区,上半年则“沦落”为最后一名,仅632套,销售面积在8万平方米左右。而后续东部一些大盘,如奥体东百万平米大盘中铁逸都国际,40万平米的中国铁建国际城住宅部分目前都正处于蓄客阶段,两个央企大盘都将在下半年开盘销售。其他一些项目如百替御园华府、银丰唐郡、九英里灏苑等也是箭在弦上。
西部未来将赶超东部
西部由于西客站及周边开发的带动,使得上半年该区域成为了全城开发销售的热点区域,有约10多家楼盘在售。上半年销售面积前十名,西部三家楼盘占到了总数的21%左右。二环西路的改造,大型场馆的建设,环境的改变也大大改变了人们的居住观念,使得西部置业的人们增多,而西部上半年均价在7334元左右,与开发较早的东部区域价格已经比较接近。上半年在外海中央花园、绿地国际花都等楼盘的带动下,加上较早开盘的路劲御景城的后续销售,以及堤口路南益名泉春晓自去年10月开盘,使得西部楼盘异常活跃。居销售面积第九名的南益名泉春晓项目自去年以起价7500元/平米10月开盘销售后,A街区B座小户型住宅又于今年7月3日开盘销售。而在西客站区域的160万平龙头大盘绿地国际花都,二期目前已经处于清盘状态,其上半年销售额与销售面积均排在前五位。
北部滨河新区
打造助力楼市成长
在销售金额十强榜上,北部的天鸿万象新天、绿地滨河国际城、鑫苑名家三个楼盘占到了十强总销售额的20%左右。由于教育、医疗、交通等公共资源相对落后,济南北部区域历来为价值洼地。在小清河治理工程等综合配套整治工作启动后,南起北园大街和工业北路、北到黄河南岸、东至绕城高速、西至二环西路,约150平方公里的区域被命名为滨河新区。而政府对滨河新区的打造为区域楼市提供了良好的开发环境。由于小清河沿线环境及道路的改造,目前济南北部环境已经得到提升,北部楼盘半年均价也已经到了每平方米7433元的价位,主要开盘项目为位于济洛路以西的,泺口南路以南的绿地滨河国际城,曾经在今年2月与3月份三次开盘加推,售价在5900—6500左右。在历山北路与小清河路交界处的70万平米的住宅项目鑫苑名家,已经于去年6月份开盘销售,并于明年下半年交房。
品牌房企
将担负更多社会责任
世联怡高数据统计,上半年,济南土地成交53宗,而拿地企业以一线品牌开发商为主,如恒大、华润、绿地、保利等,其次为济南四大投融资平台,和重汽、莱钢等品牌国企。中小型开发企业较为谨慎,出手较少。而从楼市成交企业的竞争能力,生产能力、项目分布来看,大企业在未来楼市发展中将会“绑架”政府和市场,除项目销售的关注外,由此引发的房地产企业社会责任将是楼市未来需要研究的重要课题。 (楼市记者 田园)
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