三线城市楼市虽回暖,压力仍大不敢涨
开发商九字诀多卖房少拿地去库存
2016年03月18日 来源：
齐鲁晚报
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本报记者 周锦江 段婷婷 秦雪丽 张超 谢晓丽 实习生 李祥 吴阳
2016年全国楼市上演疯狂抢房戏码,一线城市楼市供不应求,彻夜排队抢房场面屡见不鲜。作为三线城市的烟台、潍坊、聊城,因库存较大,暂未出现抢房局面,但是性价比较高的房子依然比较抢手,部分楼盘价格甚至已经有小幅上调,开发商则抱定了“多卖房、少拿地、去库存”的九字诀。
潍坊不少楼盘
贷款购房者占90%以上
年后潍坊楼市回暖的迹象十分明显,各在售项目到访量、成交量普遍大幅上涨。但鉴于市场库存压力较大,目前尚未有代表性的项目上调销售价格的情况出现。但部分开发商酝酿涨价的传闻一直不绝于耳。
在采访中不少项目负责人提到,金融政策的落地对春节过后的市场影响最大,而且部分楼盘已经有了100元左右的小幅上调。
金马怡园小区已经在潍坊多年,目前其新楼座1号楼推出,引来极大关注。16日,记者随机走访看到零零散散不断有人咨询,这与春节前各大楼盘冷冷清清的状态形成鲜明对比。一位周姓销售人员告诉记者,就是近两周时间,前来看房购房的人明显增多。现在平常情况下虽不到接待不过来的情况,但一天基本闲不着。
潍坊恒信集团房产营销管理中心总经理于永胜告诉记者,目前可以看出一个明显的变化就是大户型需求旺盛。“之前不少家庭二房三房都可以,现在明确要三房。”随着首付款比例和契税降低,越来越多的人选择贷款买房,这一比例呈现逐步提高的态势,不少楼盘的贷款购买比例已经高达90%以上。
记者采访中了解到,不少人比较认可“贷款购房,现金在手”。如果收益高于房贷利率还可以赚一点,如果低了也无所谓,有现金在手,用钱的时候可以应急,这在很大程度上刺激了二套房需求者入市。
烟台优惠促销不少
楼盘延缓涨价速度
17日上午,尽管是工作日时间,在烟台高新区力高阳光海岸的售楼中心,仍有不少看房者在此看房咨询。“在众多楼市利好政策下,销售情况有一定回升。”力高阳光海岸一位销售人员说,在周一至周五工作日期间,每天的成交量在3至5套。周末时看房人数更多,成交量能达到20至30套。目前房价每平米已经涨了100元左右,90平米以下的刚需房子也相继推出了一系列优惠政策,可以享受2万抵8万的优惠条件。
随着国家相继出台楼市利好政策,作为三线城市的烟台,楼市也开始出现升温趋势。据同策咨询数据显示:春节之后,烟台市区楼市逐步升温,自2月29日-3月13日实现了周度二连涨,成交量环比分别上涨23.4%、9.3%,六区共成交2038套。
由于住宅市场供大于求,部分企业为了缓解资金紧张,加快资金回流速度,采取多种优惠方式进行促销,从而减缓了整体住宅销售价格的上升速度。
除了新建房升温,二手房市场也开始出现回暖迹象。记者走访了烟台芝罘区、莱山区的多家二手房中介,看房人数和成交量都有一定上升。“3月份的实际成交量相比去年同期有一定涨幅,但也是分区域,学区房市场稳定,基本没有太大变化。”美南地产莱山海滨分行高经理介绍,因为5月1日二手房交易营业税将改征增值税,所以现在不少买房者还持观望态度。
聊城楼盘微涨
但开发投资放缓
春节过后,聊城市区市场明显回暖,各个项目出货迅速。热销的同时,部分楼盘悄然涨价,部分楼盘随着返乡置业优惠的结束,取消了优惠,上调价格,三月首周结束后,金柱·大学城、阿尔卡迪亚北区等四家楼盘项目都在三天内上调了销售价格,涨幅在100元/平米以上。
聊城市住建局局长栾居军介绍,过去一年聊城房地产市场总体运行平稳,但开发步伐放缓,开发投资、新开工和竣工同比下滑。
“应该说从去年10月份正式入市到现在的半年间,我们项目的到访量是持续走高的,应该是此前一年的总和。”握着到访汇总表,广东益华集团营销总监谢伟文告诉记者,从近几年的热销到遇冷的阵痛,聊城楼市始终处于一个相对平稳的状态,而从主城区的地块供应和楼盘体量来看,今年全年仍将会是同质房源的一个全面竞争。
据记者不完全统计,2015年上半年,聊城楼市推特价房、特惠房的楼盘项目曾一度达到20余个。进入下半年,聊城楼市走量平稳,推特惠房、特价房、零首付等楼盘项目逐渐较少,多个楼盘项目在房源持续热销的同时,价格有所上浮,部分中高端楼盘优惠政策出现一定程度收紧。
随着市场行情的不同表现,很多开发企业也经历了冷暖,尤其在过去的楼市冷暖变化中,个别外地开发企业因各种原因已悄然退出聊城市场。
市区去库存 需要28.8个月
国家统计局烟台调查队曾发布烟台2015年房地产数据,根据主管部门提供的数据显示,从实行预售商品房合同网上签约备案以来,烟台市区共办理商品房预售许可面积约2566.86万平方米,目前统计已预售网签面积约1610.27万平方米,剩余956.59万平方米。按照一年内市区平均每月签约33.2万平米,未售房屋需28.8个月销售完毕,库存压力依然存在。
去化周期16个月 低于全省水平
“2015年1-11月份,全市商品房登记销售面积455.83万平米,同比增长55.06%(同比连续7个月增长),全市商品房库存686.66万平米,去库存周期约16个月,低于全省平均23个月的去化周期。”聊城市住建局局长栾居军向记者提供了一组数据。值得注意的是,从去年1-11月份的数据显示来看,聊城市城区商品房销售额116.88亿元,同比增长65.23%；平均销售价格5000元/平米。
现房+期房 三至五年消化完
据潍坊房产交易中心公示的数据显示,潍坊城区的可售期房数量为10万套左右。其中高新、奎文、潍城三区均超过2万套。相关业内人士表示,按照目前潍坊的消化速度,潍坊现房、期房加起来的消化时间为三至五年。这一点得到不少业内人士认同。同时也有一些人认为,可售期房数量中包括一些特殊原因的项目,并未推向市场销售,因此不能算为库存量,去库存的周期会缩短。
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