本报记者 张璐

    虽然并不是主流群体，但投资、投机型房客在济南这个二线城市中的确存在。在投资型购房者中，购房用于出租，租金获益是其中一种方式。刘先生即为这样一位投资人，2005年刘先生出资120万元一次性投资买下6套商住两用房，房租收益冲抵贷款本利，5年之后，总获利超过百万。近日，这位现实版包租公讲述了他“以房养房”全过程。

    40多岁的刘先生现与朋友一起经营着一家与二手房屋买卖贷款有关的小公司，因为职业便利，刘先生能迅速捕捉楼市投资的有效价值信息。

    2005年，省城东部一栋商住两用小高层开始对外销售，虽然当时这栋商住楼每平方米销售价超过了4000元，远高于当时济南楼市均价，但因为这些房子均为五六十平方米的小户型，而且位置不错。刘先生认为这些房子具有相当大的升值潜力，而且“小户型房子变现能力强”，因此他投上全部家当，又贷了几十万元，出资120万元，一次性买下其中六套。

    刘先生最初设想是，六套房子交房后迅速出租，租金可以抵大部分贷款本利，而且，按照当时的行情，房屋租金是逐渐上升的，他自己承担的经济压力也因此逐年减轻。

    房租逐年上涨的说法在济南几家中介公司得到验证，二十一世纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟从业已经四年，以住宅为例，王伟说济南房租每年的浮动程度都在涨，特别是每年春节过后和七八月份这两个旺季，“平均涨幅在150元到200元之间”，济南一套两室一厅的房子现在的市场租赁价格在一千二三百元左右，而三年前这种房子只能租到七八百元。而商住两用的房子受经济大环境影响比较明显，租赁价格浮动更大一些，但总体上也是逐年上涨的。

    计划没有变化快，刘先生定下房子后，原在单位倒闭了，刘先生与朋友开办了现在这家公司，办公地点选了6套房子中的两套。变化打乱了刘先生原初的设想，由于出租的房少了两套，租金收益也将大幅度下降，在贷款开始还本付息后，一年的贷款利息就有3万元之多，当时刘先生的经济状况一度入不敷出。

    但值得庆幸的是，刘先生购房后，房价有大幅度攀升，虽然此后遭遇二手房转让免税时间从2年提高到5年等的一系列政策压制，但济南房价并未出现明显松动，“账面赢利上”多少让刘先生感到欣慰。

    2006年初，新房交付，刘先生将其中两套简单装修后，把自己的公司迁了进去。紧接着刘先生赶紧张罗着剩下四套房子的出租。而这个过程与刘先生起初“房子出租很简单”的设想完全不一致，“看房，验房、谈判签合同，细节琐碎繁杂，而且还经常谈不拢”，直到大半年以后，这4套房子才陆陆续续出租出去。“还着贷款，自己经营的公司刚刚起步，那半年多，压力很大。”刘先生说。

    2008年全国楼市出现拐点，蔓延全球金融危机加剧了楼市价格下跌预期，承租刘先生房子的几个租户因行情不好，毁约退租。

    刘先生回忆称，“一边找租户，还担心房价下跌，资产缩水，租金也降低了不少，刚有起色的经济状况遇到新难题。”

    直到去年年底，租户签了长期合同，刘先生一个合作伙伴提供了另一处的办公地点，刘先生把公司搬出去，腾空的两套房子也租给了别人，刘先生上百万元的投资逐渐实现明显收益，“房子收回的租金约6万元，不仅抵消贷款本息还有收益，以房养房才上了轨道。”同时，刘先生说，这6套房子每平方米从当初的4000元左右上涨到9000元，账面资产已经翻了一番。

    齐鲁楼市不动产一家加盟店店东刘鹏称，目前济南楼市在高位运行，投资房产仅凭租金收益远不能获得合理回报。

    在记者日前的一次调查中，一位房产投资客仅凭纯租金收益25年后才能收回全部购房投资。而且刘鹏认为，年初一系列调控政策，打压的对象即为投资性购房行为，新政施行四个多月后，楼市中的很大一部分投资购房行为已经被政策挤出市场，加上政府主导的公租房、廉租房建设力度加大，楼市价格上涨明显失去动力，“房产投资不能说没有市场空间，但政策性压缩已经使空间大幅缩水”，刘鹏因此建议当下的市场状况下，房产投资者应该格外慎重。