本报记者矫娟

    房地产是典型的“政策市”，作为传统的销售旺季，烟台楼市走向何方?金石顾问、世联怡高、思源经纪分别做出如下判断。

    金石顾问:新政下“银十”的含银量

    9月30日的新政给市场带来的激励作用要比打压作用更明显，这一点从当天沪深大盘猛涨和银行、地产股的表现可见一斑，而对于烟台房地产市场更是如此。

    归结原因，大概是此次新政除了提高首套房贷款首付以外，其他如三套房停止放贷等政策，在之前烟台已经开始实行，首套房贷款首付比例也一直相当严格，芝罘区和莱山区能做到二成首付的并不多。因此，此轮调控给市场的感觉，是国家在一线城市成交量放大、房价再次抬头的情况下给予市场一种警告，表明政策面在宏观层面的一种态度。这比起人们之前对于新政更加严格的一些手段的预期明显要乐观得多，这也成就了股市在9月30日“利空出尽是利好”。

    烟台市场国庆期间依然为“银十”行情开了个好头。据烟台房地产交易网上数据显示，参与烟台网签的8个楼盘，在“十一”期间共销售126套房。这个数据相比其9月的周平均销售量大幅增长。

    从投资方向来看，莱山区、高新区和牟平区为投资热点，房价也囊括了高、中、低三档;从区域竞争格局来看，开发区、福山区供需平稳，莱山区竞争最激烈，品质也最高，牟平和高新销售最旺，价格领涨;从价格分层看，5000元/平方米以下的房源基本上都会供不应求，销售火爆，6000元/平方米以上的楼盘大多为改善型购房群体。

    世联怡高:触底反弹后二次探底

    烟台城市发展从总体格局来看表现出一定程度的不均衡性，这种不均衡性决定了其与其他市场相比具有一定的两面性。以芝罘区、莱山区为核心的主城区由于城市化比率高，吸引了众多外来人口，投资、改善型需求占据了市场的主导，因此市场具有二线城市的特点;以开发区、福山区、牟平区为重点的城市次级区域由于城市化率相对较低，部分区域地产处于相对落后的水平，因此市场具有明显的三线城市甚至四线城市的特点。

    综上所述，以芝罘区、莱山滨海区为主范围的市场受政策层面的影响相对较大，新政前后上述区域的在售项目存在明显的波动，8－9月份上述区域楼盘曾出现过一定程度的回暖，根据综合研究，世联怡高认为这有可能是“触底反弹”的表现，此次9·29新政的加码，使上述区域的楼市形势有可能出现“二次探底”。另一方面，以牟平区、开发区、福山区为主范围的市场受新政的影响整体不大，此区域的置业者主要以刚性需求和首次改善型居住为主，预计未来一段时间市场会保持相对平稳。

    思源经纪:调控是对“国十条”的重申

    其实二次调控并不是很突然，之前烟台有几家银行已经停发三套房贷，只不过当时政策面没有明朗而已。

    这次出台的政策基本都是“国十条”的重申，并没有太多新的政策，但表明了政府对调控楼市的决心。近期市场出现了对调控效果质疑、房价越调越涨、认为调控再次成“空调”的言论，这一轮政策表明政府将坚定不移地把楼市调控执行下去，将有效地抑制当下出现的部分城市房价上涨的苗头。