专刊记者 卜宪超

    近日，山东省某楼盘出现“史上最牛”公摊面积，公摊系数高达52%，该事件引起了业界普遍关注。不少购房者对于得房率心存疑惑，?

    公摊面积差距较大

    记者最近在走访市区在售楼盘时，发现各家楼盘的得房率有很大的差异，山东鑫汇发地产开发有限公司总工程师朱利介绍，一般情况下，多层住宅的得房率在85～90%之间，小高层住宅的得房率在80～85%，高层的得房率相对较低，一般在80%左右。因为有豪华大堂和宽敞的走廊，酒店式公寓和写字楼的得房率相对较低。

    记者来到福山奥林峰情楼盘，销售经理张磊介绍说，现在该项目主推小高层的130m2的户型，其中130m2户型有两个阳台，楼盘公摊比例为15%。这样算下来，使用面积就达到了110.5m2，得房率将近85%;中天盛世观澜营销部经理孙元波介绍，项目户型主要包括84-266m2的高层住宅，每层三部电梯，公摊比例为20%，楼盘得房率将近80%。

    写字楼的得房率与住宅差距较大，南山地产策划部经理丁明坤介绍，南山世纪大厦为甲级海景写字楼，整层为1469m2，七部日立高速电梯、约克中央空调、新风系统、超大停车场等甲级写字楼配套，得房率近70%。

    影响得房率的因素不少

    不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响得房率因素也很多。朱利介绍，影响得房率的主要因素包括楼房的建筑形态是板楼还是塔楼，墙体保温层的厚度，楼体电梯间、走廊等配套设施多寡等。

    其中最主要的区别是建筑形式，如果是南北通透户型的高层板楼，得房率通常在77-83%，户型因为方正也更容易充分利用空间。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。得房率通常在85-90%。

    而塔楼结构可实现一梯多户，但得房率通常仅为77%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。

    除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，尽量扩大同一楼层户型面积，撒手锏就是敞开式阳台和大飘窗。

    得房率多高才合适?

    很多购房者认为房子的得房率越高越好，这也不完全正确。祥隆集团营销管理部经理别华滨介绍说，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面:小区内的配套公用设施以及套型本身。

    小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了，品质提升了，一样是好楼盘。

    另外，对于套型本身也不能盲目强调得房率，要看套型设计得是否合理，有些套型的得房率虽然高，但是进深很大，有很多走廊、暗间等，这个得房率就高得没什么意义了。

    得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在70%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。