楼市记者

    刘万新

    一直以来，南部和东部区域是济南的豪宅区，尤其是千佛山片区，由于山脉和水的因素，成为济南人最为认可也是最早的一片别墅区，但是最近几年，随着长清园博园的投入使用，长清区域突然推出鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建瀛园等众多别墅项目，成为济南最为“热闹”的别墅区域。

    别墅集中在东、南和长清

    除了最近两年崛起的长清别墅区域，南部一直是济南人最认可的别墅区。目前南部别墅项目并不是特别多，但是产品比较有代表性，如领秀城的漫山香墅。

    应该说东部是在南部之后，被开发的另一个别墅区域，由于东部覆盖面积比较大，该区域的别墅项目也比较多，有御景山墅、中海奥龙观邸等，尤其是东部的奥体区域，已经成为济南高端住宅的集中区。

    新出现叠院、合院等别墅

    以往济南市场，最常见的莫过于联排和双拼，而独栋别墅除了九如山庄和国科高尔夫别墅早已是少之又少。而让济南人眼前一亮的是，市场上新出现的叠院、合院等新颖的别墅形式。

    鲁能领秀城漫山香墅在别墅区的北部，采用叠加建筑模式，一层二层独立成户，三跃四层构筑新的生活空间。而合院别墅，则集合私家庭院、里弄合院和中心庭院三重别院。

    不过别墅里面，尤其联排别墅销售最为火爆。以今年前两个季度为例，别墅市场成交量为176套，成交产品主要以联排为主，占到了79%，其次是叠院、叠拼、双拼。

    市中区别墅售价高长清别墅价格上涨明显

    由于地域不同，别墅的价格差异比较大。以今年第三季度为例，城市别墅成交均价在20000-30000元/平米左右，市中区别墅成交均价在10000-13000元/平米左右，长清区域别墅成交均价在8000-10000元/平方米左右。

    而别墅价格在现有的基础上，价格处于快速上升期，尤其是济南西部别墅价格上涨尤为明显。

    在成交量方面，以今年一二季度为例，城市中心别墅区的成交量始终排于榜首，其中鲁能漫山香墅等依据其地理位置的优势，成交量遥遥领先于郊区的别墅项目。而大学城片区在园博会的带动下，及长清各别墅项目的全面推广，引起极高的市场关注度，拉动了长清大学城片区的别墅市场。

    三季度别墅成交锐减成交量同比去年减三成多

    从今年二季度成交数据来看，别墅市场成交量呈下降趋势，随着4月份的集中释放后，本季度成交量呈现下滑趋势，季度成交总量排名前列的是鲁能漫山香墅等项目。

    而从今年第三季度的成交数来看，济南别墅市场成交61套，面积15458.87平方米；2009年第三季度济南别墅市场共成交194套，面积48048.1平方米。

    业内人士表示，受季节因素、宏观政策收紧、房价上扬、供应缺乏、别墅供应及成交结构变化等综合因素的影响，2010年第三季度成交量较去年同期，出现大幅度下降，成交量较去年同季度季下降31%，成交面积方面，较去年同期下降32%，但是价格依然比较坚挺。