□山东万泰置业有限公司营销策划部部长武俊

    在即将过去的2010年，整个房地产行业经历了政策的“三板斧”———限购、加息和高首付；经历了房价的大反弹；同时，在最后一个季度的时候,再经历由经济通胀带来的疯狂暴涨。很难想像，在政策控制和疯狂的价格报复下，作为购房者的我们到底等待还是出手？该相信政策还是相信市场？2011年该做出怎样的选择？

    我们先回顾一下烟台房价这几年的走势，从2005年开始，2005年、2007年以及从2009年下半年开始到现在，这三个时期都是房价暴增的时期。2005年中心区域房价在4000元/平米左右，2007年接近7000元/平米左右，而目前的价格大致都在10000元/平米左右的水平上。而在这三个价格暴涨阶段的中间2006年和2008年则是房地产市场发展平稳期，甚至价格出现回落的一个时期，特别是2008年，在烟台的一些区域出现了20%以上的跌幅。

    我们作为普通的购房者，控制不了价格的涨跌，但是完全可以摸清涨跌规律，从2005年到现在6年的时间里，最少有三分之一的时间，价格是平稳或者走低的，特别在房价爆发前是最佳的买点。

    如果我们按照上述规律来推算明年的买房时机的话，或许应该在下半年出现。这一轮的增长，已经持续了十八个月。在目前的宏观调控下，房地产价格得到一定的控制，投机性购房彻底被打压，而投资性客户也在锐减，而刚性需求的客户则在本轮的调控中也成为了无辜的受害者。所以，当前这个阶段应该是购房成本最高的一个时期，同时也是房价暴涨的尾声。

    同时，政策方面还将面临着最为重要的杀手锏，那就是房产税的开征。虽然说房产税开征存在有较大的争议，在操作上也有很多的不确定性。但勿庸置疑的是，这个税种会对多套房产持有人产生比较大的影响，特别是将会抑制改善性住房需求者的购房行为。

    还有就是保障性住房建设，在明年会出现一个70%以上的猛增。这个由住建部发出的信号也会对明年的房地产市场带来较大的影响，1000万套保障性住房的建设，最少可以解决3000-4000万人的住房问题，实际的供应面积则有可能达到7亿平方米；而实际上2009年全国房地产一方市场的房屋销售面积也仅在12亿平方米左右。

    所以，不论从政策层面，还是从保障性住房的建设层面，2011年开春之后的烟台房价也会随大流进入一个持续平稳期，而对于部分对资金需求比较高的项目，则有可能出现较大的优惠折扣。如果在2011年选择买房，则要尽可能多的关注政策及市场变化，预计最晚在五六月份，市场有可能出现松动，房价松动之后的平稳期，就是购房的最佳买点。