本报记者 王光照 马云云

    物业公司单方面涨价怎么办？老小区没有物业公司如何管理？近年来，业主和物业公司之间的摩擦不断见诸报端，如何规范物业公司管理成了很多人关心的话题。15日，本报邀请了山东省人大常委会委员、山东舜翔律师事务所主任臧天祥，省政协委员、致公党山东省委常委李孝平做客本报“热线听民声”栏目，就这些问题与市民热线互动，解答读者疑问，并提出了不少建设性的看法。

    老小区由居委会出面管理

    “我住在开放式的老小区，卫生没人管，现在垃圾成山。”15日，在本报“热线听民声”栏目中，不少读者通过热线电话反映，现在许多老小区没有物业，平时卫生维护，水、暖等生活设施维修都成为难题。

    臧天祥表示，老小区的情况比较复杂，除了老旧商品住宅小区外，还有许多是破产、改制企业宿舍，这些老小区往往基础设施差，房屋老化失修，道路破损，水、电、暖配套不完善。“大多数老小区根本没有物业公司。”臧天祥建议，这样的小区可由社区、街道办社区组织落实基础性的物业管理，政府也适当进行补贴。

    另外，臧天祥说，如果对老小区进行改造，资金方面可由政府、原开发建设单位、业主共同负担。改造完成后，由业主中的挑头人组织全体业主，自己选聘物业公司管理。

    物业应每月公布成本

    “据我所知，目前由开发商自己经营的物业公司中有70%是赔本买卖，每年大概要亏损30%。”李孝平说，现在物业公司的经营压力比较大，房地产开发企业可以通过其他途径赚取利润弥补物业亏损，而独立的物业公司仅靠收取物业费维持，只能把成本转嫁给业主。

    臧天祥也表示，一些开发建设单位交工时遗留问题很多，公用配套设施不完善，工程建设质量差，开发企业撤走后，问题甩给了物业企业。物业服务质量上不去，业主就不愿交物业费，缺乏经费的物业更没有提高服务的能力，如此形成恶性循环。

    物业和业主二者之间如何平衡？“二者可以各退一步解决问题。”李孝平建议，物业公司可以将成本向业主公开，一月一小公布、一季度一大公布、一年一全公布，让业主知道钱都花到哪里去了。如果这样物业公司还有经营困难，就可以尝试在小区内搞经营，例如通过电梯间电视、小区广告牌等获得一部分收入。

    物业费不能说涨就涨

    市民马先生反映，物业公司收费不合理。他说，自己所在的小区，原来物业费每平方米0.5元，今年物业费突然上涨到每平方米0.7元，但是物业公司却没有征求业主意见，只是在单元门上贴个涨价通知，就等着收钱了。

    臧天祥说，物业公司要做出涨价决定，需要与业主委员会协商。物业方面与业主必须达成协议后才能涨价。“但目前济南的所有小区当中，有业主委员会的小区不足三分之一。”臧天祥表示，由于业主委员会的缺失，个别业主维权力量有限，对物业的服务行为难以监督。最终的结果就是物业与业主缺乏协调，矛盾纠纷不断。

    那没有业主委员会的小区如何维权？臧天祥建议，这样的小区可以由业主推选像楼长这样的共同代表人，出面与物业协商。