继1月26日中央新“国八条”的出台后，2月21日,山东省政府办公厅下发通知,从8个方面对新“国八条”进行细化落实，这使得齐鲁房地产调控进入了又一个新“境界”。2011的楼市将有着怎样的变化，活跃在市场一线的各房地产代理机构或许有着比较客观的观察，我们将通过他们的一些分析让大家更贴近市场的真相。

    世联怡高：城市经济向好，济南市场基本格局相对稳定

    济南市近几年的市场供需比例处于失衡状态，随着2009年经济复苏，济南市刚性需求开始井喷式释放，但市场表现却是严重供小于求。虽然政府对于保障性住房的供应计划较多，但短期内依旧难以对市场形成实际影响。且保障性住房解决的主要是是低端收入人群，而低端收入本身购买力较差，对商品房市场不会产生较大分流。此外，土地供应量高低决定城市未来销售面积大小，而近几年济南土地供应增幅小，形成有效供应慢。甚至2010年的土地供应比2009年降低了17.7%；且土地成交后形成有效供应速度较慢(一般1.5~2年)，所以未来济南有效供应量集中爆发式增长可能性很小。城市经济向好，带动购买力持续增加。近几年济南市户籍人口数量保持低速均衡增长，预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万，这会产生大量刚性需求和改善型需求。

    2011年济南房地产供需结构短时间内不会发生根本改变，预计成交量经短暂波动后将随着刚需的释放而恢复增长；预计市场均价依旧保持增长台式，但增速将降低。

    合富辉煌：新政催热三线

    地市 济南未来供应放量

    在一二线城市需求被抑制的情况下，恒大、龙湖、华润、万科、金地等房地产大鳄纷纷转入临沂、莱芜、滨州、东营、烟台、淄博等三线城市发展，这无疑将极大的推动省内各地市房地产市场的成熟和发展，也将会使各地市失去价格洼地的优势，未来省内楼市或将遍地开花。

    据合富辉煌对山东市场的监测发现，二线城市中高端住宅的成交客户中，二次购房约60%，三次购房约占30%，贷款客户高达75.3%，首次购房客群仅占10%，此类项目成为限购、限贷的主要打击对象；相对而言，二线城市中端住宅首次购房者达46.6%，二次和三次购房分别为35.7%和17.7%，新政对其影响较小。可以预见，中低价小户型住宅将在未来市场走俏。

    从济南市场来看，虽然新政的出台打压了一定改善型需求，但未来供应量仍将居高不减：目前老城区改造与近郊新城建设同步并行，大量待建项目分布于西客站、滨河、唐冶、九曲片区以及老城片区，待开发规模大，且拿地企业多数为开发速度较快的品牌开发商，随着土地使用监管力度的加强，预计年内将有大量土地转化为市场供应，而购房者将成为最终受益者。

    (楼市记者 田园)