本报记者 梁敏

    “您对‘阴阳合同’了解吗？我想买套二手房，听说营业税改成全额征收了，再加上契税，费用挺多的。我要是和卖家签一个‘阴阳合同’，写低房价，是不是可以少缴税？”20日，市民侯先生拨打本报热线咨询。记者询问了泰安市房管局交易中心工作人员获悉，为了防止税收流失，房屋交易产生的税费通常要先做房产评估，签假合同并不会降低税费，还会增加出现房屋纠纷的风险。

    签“阴阳合同”目的避税、套取更多房贷

    根据最新的征收政策，目前年限未满5年的普通商品房再交易，营业税将一律按照销售总额的5.6%进行征收。在此之前，对于营业税的征收是不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后差额的5.55%征收营业税。这意味着普通住宅要缴纳1.5%的契税，不满五年的房子还要缴纳全额房款5.6%的营业税。卖方取得房子不满五年且不是唯一住房出售的，还要缴纳1%的个人所得税。如果一套房龄不足五年的120平方米房子，售价为5000元/平方米，其总价为60万元，其中契税和营业税总额为42600元。

    个别买房者在咨询过房屋买卖税费问题后，萌生了递交一份低价合同避税的想法。这种方法在业内被称之为“阴阳合同”或“黑白合同”，即同一房产签订不同价格合同，公开合同使用虚假价格，私下合同则是实际价格，这种现象多出现于二手房交易中。签订“阴阳合同”一般方法和目的主要有两种：一是在备案合同中调低实际交易价格以偷逃国家税收；二是抬高房屋实际交易价格以换取更多的银行贷款。

    “阴阳合同”风险巨大买方或蒙受重大损失

    记者咨询了泰安市房管局交易中心工作人员获悉，从法律上讲，签订“阴阳合同”属于违法行为。《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

    交易中心工作人员告诉记者，以“阴阳合同”合法形式掩盖非法目的，购置房产风险极大，“如果卖方是恶意的，并以低于市场价格签订合同为由要求法

    院认定无效。如果法院果然判决合同无效的话，返还价款时也会按照合同上签订的低价格返还，这将给买方造成很大损失。”房管局工作人员提醒市民。

    缴税之前要评估

    “阴阳合同”得不偿失

    记者仔细询问了二手房买

    卖过程中的缴费流程发现，即使签订了“阴阳合同”，对买房者来说，避税的作用几乎也是微乎其微的。交易中心工作人员向记者解释，二手房交易时，需要先去税务部门缴纳和申免各种税费，税务部门一般都会委托评估公司对房产进行评估。这个评估是按照交易房屋周边地段房价为参考进行评估的，这个评估价就是征税的参考标准。征税原则是在确定计税价格时就高不就低

    的，成交价格低于市场价格，可以根据条例规定按市场价格进行调整，成交价格高于市场价格的，尊重实际成交价格，按实际价格计征。

    按照这个原则，房屋买卖双方递交一份低于市场价格的“阳”合同，税务部门则按照评估的房屋价格征税，不但无法起到少缴纳税费的目的，还会种下房屋纠纷的隐患。