编者按 由本报主办的“征途2011 新政下的烟台地产走势”主题峰会3月4日成功举办。百余名地产界人士出席会议，思想积极碰撞，不时迸发出鲜明深刻的火花。本版整理峰会精彩言论，为读者奉上一份精神大餐。

    宋振东夏超孙立立整理

    市场 一致看好

    二三线城市需求和购买力很强

    阳光100烟台银都置业有限公司副总经理刘向军

    好的产品在特定的客户群之中一定是有销路的。济南有个项目今年2月份卖了约5.5个亿，而烟台的凤凰山庄2月份也卖了3600多万，这说明二三线城市老百姓的需求、购房能力还是很强的。

    此外，烟台地产的价值是被低估了的。从城市化、从GDP、从烟台在山东半岛蓝色经济圈的位置这几个概念来看，烟台的房价是比较低的。2006年阳光100进入烟台，当时价格普遍在七八千元每平方米的时候，项目已经卖到一万元每平方米了。尽管价格提升较快，但是这个价格在目前来看也是比较低的。

    烟台楼市发展平稳

    烟台万科房地产开发有限公司营销总监 陈湛

    新政调控的并不是房价，调控的是房地产投资过热和增长过快，防止房价泡沫产生。每一个城市的发展情况都不太一样，北京、上海等一线城市确实存在房价增长过快以及投机行为过热，政府出台政策打击的对象主要在这些城市。因此，新政出台之后一线城市房地产市场立即就有反应，成交量很快下降。

    但是对烟台而言，整个房地产行业发展比较平稳，泡沫也没有其他城市那么多。国家这次调控政策重拳出击还是保障房的建设，未来的房地产市场的两个主力将会是商品房市场和保障住房市场。

    看好烟台地产前景

    融科智地营销副总监啜镓麟

    不管是限房、限价，都无法阻止老百姓买房住房。未来，还会出台新的政策，两会过后也许会出台一些更严的政策。但对烟台的影响不会很大。很多一线房企先后来到烟台，就表明大家一致看好烟台的地产发展前景。而一线房企的到来，则间接敦促了本地的开发商从资金、服务、售后各方面都要有所提升，同时也能够促进烟台的房地产市场更规范化、市场化、人性化。

    老百姓首选品质楼盘

    烟台旺埠置业有限公司总经理郝新辉

    我们盛世花园项目虽然离海岸线不太近，有大约四公里，但只要把品牌、品质提升起来，老百姓就会去选择，项目也会成为一个成功的楼盘。

    还有一点，龙口的海岸线海景房在全国出名，烟台这个城市的宣传力度似乎还不如龙口。这是为什么？因为烟台尚需要一个平台，包括各个开发商在内，与媒体鼎力合作，把烟台这个城市充分宣传出去。

    烟台地产依旧利好

    烟台金石顾问房地产有限公司总经理 陈哲

    从短线来看，限购令会变成促销令，因为在一些已经限购的城市被控制住的同时，另一些未限购的城市则会出现突击购房的情况。而从中线来说，限购会给烟台带来喜忧参半的影响。从目前的情况来看，所有出了限购的城市，楼市的销量都会受到非常严重的削弱。然而就烟台来说，与省内大城市之间相比，其城市化的进程、半岛一体化的趋势，以及国家级高新技术开发区的成立，还有产业人口的增加和周边农民的进城，这一切都会给烟台房地产行业的中长线发展带来利好因素。

    限购令成烟台新机遇

    山东祥隆企业集团营销经理别华滨

    烟台的城市规模在膨胀，经济实力在增强，这个城市承接着大量的刚性需求群体。此外，烟台是一个内需型的市场，刚性需求巨大，但高端市场的需求同样巨大。目前，青岛、济南都出台限购政策，烟台则迎来了一个新的机会。通过《齐鲁晚报》做全省性的推广将为我们赢得机会；即使不做全省性的推广，只在济南和青岛，我们也有机会分得一杯羹。

    青烟威或成沿海城市群

    烟台大学外国语学院日语系经济学博士 高庆元

    在日本生活十八、九年，2009年才从日本回到烟台，发现烟台楼房盖得特别多，销售得也很快。我国现在正处在经济增长时期，今后会形成许多城市群，比如说以上海为中心的长三角，以广州为中心的珠江三角洲。现在山东为沿海地区以青岛为中心，青岛、威海、烟台也许会形成一个很大的城市群。在房地产方面，还是有很大潜力的。

    烟台成投资或自住首选

    山东祥隆企业集团销售主管 徐伟

    春节后市场在变暖。从购买客户的组成来分析，来自青岛、济南、南京等地的客户明显增多。由于限购，这些购房者把目光都转向二、三线城市。烟台作为一个沿海的城市，具有很好的发展前景，且目前房价还处于洼地，无论投资还是自主，都是购房者的首选。

    媒体 架起桥梁

    烟台地产品牌需要宣传

    正泰集团烟台北方温州城开发有限公司总经理助理 马武华

    济南GDP没有烟台高，但是它的报刊、平面广告已经达到6个亿，而烟台目前才1.5个亿，这说明烟台的宣传力度不高。很难讲，烟台地产还是一块价格的洼地与此没有关系。烟台的地产迫切需要一个更加强大的宣传平台。《齐鲁晚报》进驻烟台，为烟台的地产业搭建了一个平台。

    烟台地产知名度有待提高

    烟台华森嘉业房地产开发有限公司总经理杨云升

    烟台地产的知名度不高。一个例子是：北京有不少人去乳山买房子，那里交通不如烟台方便，机场也没有，但就是很多人去。其实烟台各方面条件都很方便，只是宣传没有跟上。希望新闻媒体加大宣传力度，希望《齐鲁晚报》为开发商搭建一个平台。不止在地方版，更要在全省版上宣传烟台的楼盘。不仅吸引北京购房者来买，山西购房者来买，单山东省内的购房者来烟台买房子，也足够烟台的地产商发展了。

    资源型住宅扩容地产市场

    烟台建源置业有限公司副总经理 曲中华

    烟台的楼市应该围绕着海景资源和它独有的生态资源，把居住属性进一步放大，进行市场的扩容。

    烟台是价值洼地也好或者被低估也好，最大的问题就在于它的城市形象没有充分挖掘出来，烟台比其他沿海城市要好，但没有更多的外来房客有意愿把眼光投向烟台。烟台依山傍海，资源型住宅升值潜力巨大。外来房企和本地房企应多发挥自己的资源优势，吸引外来客户的目光，关注烟台这个地方，一起来做大做强烟台的房地产市场。

    价格更低、效果更好

    佳隆集团有限公司策划总监蔡军

    如何推广烟台的房地产，《齐鲁晚报》给了我们一个更多的选择。它是一个省级媒体，又有效果上的优势。我们开发商倾向于多渠道的选择、倾向于性价比更优的选择，让成本更低，让利于消费者。我们公司坚持做市场调查，目的就是以最小的成本把更好的产品回报给购房者。

    营销费用降低惠及购房者

    烟台市御基置业有限公司营销总监 尹延峰

    烟台的房地产不单纯是本地市场，需要外来的购买力。而《齐鲁晚报》恰恰有这种优势，可以把烟台的地产项目推向全省。希望全省版的资源能够对烟台有所倾斜。

    烟台需要走出去

    烟台华滨置业有限公司销售总监杨才祥

    大家常常说烟台城市价值存在价值洼地。从各个项目实际销售情况来看，当房价达到1万左右时，再往上提升的空间就有限。这是因为目前烟台还没有吸引足够多的外来优秀人置业。可以让更多的外地人喜欢烟台的海，加入烟台，成为烟台发展的一分子。在推广烟台城市方面，《齐鲁晚报》作为山东最优秀的媒体责无旁贷。

    政策 观点不一

    楼市调控是件好事

    烟台城新集团董事长 邢新强

    市场上的一些问题，需要有国家的政策来调控；国家如果不调控，市场的走向有时候也会走偏。所以说，政府的调控是理所应当的。房地产市场之前的五六年时有调控，有时候往上调有时候往下调。2008年、2009年市场很差的时候，国家给了很多政策往上调，给了很多优惠政策。而当市场走得太高，没有数地往上增长，不单国家担心，行业方面也担心。

    房价受多重因素影响

    天马产业开发有限公司营销总监 姜绘来

    烟台目前还没有出台限购政策，但是“限购令”的确影响了很大一部分是信心。然而房价降与不降是根据各房企的自身情况并结合市场变化决定的。如果市场很糟糕的话，一些企业面临很大的压力，房价势必要降。但如果现金流非常好，企业实力很强，产品竞争力也很强，产品的价值远远高于现在的价格，那么市场再受冲击也不会降。事实上，本次调控非常严峻，不管一线二线，还是像烟台这样的三线城市一定会感受到压力和影响。

    烟台不应出台严厉调控

    烟台海风置业有限公司副总经理刘福强

    目前，一线城市的调控效果已经显现出来了。烟台是否也会出台地方政策，现在也很难说。但调控出台肯定对当地的房地产市场有影响，这是不容质疑的。至于对于整个房地产的影响能有多大？这也很难判断。其实，烟台的房价并不高，历来被业界称为价格洼地，而且烟台房价的泡沫也公认不多。如果烟台要出台地方调控政策，应该出一个相对比较宽松的调控政策。

    港城限购令或将出台

    烟台金桥置业有限公司营销部经理 吴海波

    烟台、青岛、大连这三个城市非常相似，从环境方面来说，烟台甚至优于其他两个城市。作为山东经济的前三甲，烟台应该也会出台一些地方政策，但是总体来说肯定是象征性的。此外，烟台的海景房还有一个很高的升值空间。烟台的整体房价不高，特别是沿海的观海房。烟台沿海、观海地段的土地越来越少，今年的房价还是稳步上涨。

    限购令影响巨大

    山东银和怡海房地产开发有限公司副总经理 纪传成

    春节以后，烟台的房子卖得不错，这与烟台还没有出台限购令有关。济南、青岛、北京、上海等城市都出台了限购令，对烟台而言是一个机遇，想买房而受限的人只好到其他城市寻觅。烟台发展潜力巨大，生态环境宜人，自然成为众多外地购房者的首选。

    如果烟台也出限购令，烟台的海景楼盘销售肯定会急转直下。因为海景楼盘都属于高档楼盘，总价较高，购房者大多是有钱人。而有钱人往往已经拥有多套房产，如果把这部分购买客群限制了，市场自然就会萧条。

    调控下不必草木皆兵

    烟台山外山市场策略设计有限公司营销总监 朱卫平

    在新政下，不一定就要草木皆兵。新政对烟台的影响有多大？需要先认清楚新政的目标。新政的目标是打压过快增长的房价。在环渤海区域，烟台房价还是处于比较低洼的。从购买的人群来看，是以本地的消化为主。房价增长一直比较缓慢。现在《齐鲁晚报》召开这样一个座谈会，也是把这个平台搭建起来，把外面的购买力介绍到烟台来，是给烟台的地产多一点信心和支持。

    房企 大有可为

    一线房企带动本地房企品质

    烟台长坤泰实业有限公司监事会主席 安锐

    烟台的房价并不是很高，环境比青岛等城市甚至还要好上几分。外地企业像万科、龙湖等一线品牌进驻烟台之后，树立了新的房地产行业理念，促使本地房企打造更高品质的产品，潜移默化中把烟台的房地产开发水平拉升起来。而且本地房企也有机会学习到一线房企先进的营销理念和策划方法。随着外地的客户涌入，烟台的房地产市场将来会越来越好。

    一线房企是双刃剑

    深远国际副总经理江宁

    万科等一线房企领衔的上市公司进入烟台之后，本地房企的价值和品质也会跟着提升，烟台的房价当然也会升。政策调控之下，二三线市场是一个很庞大的市场。对于一线房企而言，未来在资本市场上争雄的唯一手段就是控制二三线市场的占有量。很多一线房地产开发企业对烟台地产市场充满信心。因此，一线房企会在烟台继续拿地，随着烟台的城市发展，向东、向西、向南进一步拓展。

    当然任何机遇都是双刃剑，本地房企始终要保持一个理性的态度。在今后房地产行业肯定要面临洗牌，不适合或者不专业的群体早晚都要退出。本地企业要抓住自己的现金流，保证资金运转的流畅，哪怕摒弃一些高额利润。

    房企应顺应中求发展

    首尔星宝置业(烟台)有限公司副总经理 张东方

    国家地产调控政策出台之后，房地产企业应该找好自己的定位。首先，政策对一个行业的影响需要时间，房企要有前瞻性的分析，控制好未来的发展方向；其次，政策不是哪一个行业能改变的，只有顺应市场、顺应政策，才能稳中求胜。

    客户的口碑很重要

    烟台市容大置业有限公司销售部经理 王英霞

    国家的调控是任何人控制不了的，房地产开发企业必须审时度势，适应市场的变化。具体说来，无论调控形势如何，开发商都要先把自己楼盘的产品品质做好，才能赢得客户良好的口碑，这是最重要的。此外，还要把开发商的责任感和美誉度也一起做出来。

    必须重视物业管理

    烟台山海花园投资开发有限公司营销经理 赖灵强

    烟台的房价涨得太慢了，但接下来一线开发商进驻烟台，情况可能会不一样了。将来的竞争更大程度上不是景观，也不是户型和外立面，可能更多的是物业管理等。这是烟台所有开发商需要考虑的。烟台现在的大多数地产项目都面临着物业管理弱的问题。除了努力做好产品，做好品质，更要管好物业。

    要做出文化的品味

    烟台广视文化艺术传播有限公司总经理 董彦海

    我做文化传媒多年，感觉烟台是个聚宝盆，它聚集了很多财富，拥有丰富的自然资源，四季风调雨顺。然而，烟台却是一个“价值的高地、价格的洼地”，而且烟台还是一个文化的洼地。不论是房地产行业还是其他任何产业，只要把文化格局、文化品位做出来，都会基业常青。