齐鲁楼市十年发展足迹中，处处渗透着这个城市房地产发展的每一阶段。从济南市房管局的官方数字显示：济南一手房交易均价2001年：1985元/平方米，2002年：2101元/平方米，2003年：2327元/平方米，2004年：3056元/平方米……到目前：8100元/平方米，可见济南房价一路坦途，高歌猛进。

    ■楼市房价呈阶梯式上升

    透过现象看本质，通过对10多年来省城楼市发展历程的分析，我们发现，省城房地产市场其实始终处在一个阶梯式的上升通道中，在这一过程中政策虽然在每个关键的节点产生了一定的作用，它能阶段性地影响楼市上涨的幅度和时间，但却无法改变市场总体向上的走势。

    第一个阶段1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在大环境影响下，楼市自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢。

    第二个阶段2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨。

    第三个阶段2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。

    第四个阶段2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市，济南的房价在这一年也突飞猛进，创新高。

    第五个阶段2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，楼市房价2008年与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。

    第六个阶段2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”，省城房价发力，外来地产项目开始把控楼市房价。

    第七个阶段2010年楼市下半年至今，因再次调控步入一个缓期。

    ■买房感受“过山车”的刺激

    2007年省城房地产市场开始出现了大幅增长，市场出现供需两旺局面。在全国房地产市场过热的状态下，国家开始频繁出台抑制房价过快上涨的政策。时至今日，税收优惠“到期”、收紧二套房贷、限购等一系列措施也被推向市场。

    如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接反映。政策的出台，一段时间里无疑会暂缓房屋的销售，然而当许多投资者突然发现政策出台后市场并没有出现相应的调整，于是市场中一直被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市快速转暖的市场景象。反反复复的变化中，买房如同坐过山车般的刺激感觉，但每每破灭的是房价从未走低的幻影。

    ■十年房价涨四倍

    从十年前济南房价两千元不到，到今天商品房均价每平方米过八千元大关，甚至城市中心位置过万元，济南的房价十年来上涨至少四倍。即便是一开始抱着房价能降幻想的购房者，现在也理性多了，错过一套房，付出的“代价”则是难以计算。

    洪楼附近一楼盘在2005年大约均价每平方米在4600元，2007年同一楼盘均价已经接近每平方米6200元，如今该楼盘的二手房已经接近每平方米9000元。

    房价在济南各个区域并没有呈现出大的差别，虽然老济南俗有“住东不住西、住南不住北”，但随着城市的发展、人口的激增、市政各项配套的完善、一些大型配套项目区域的落地等诸多因素，已经打破了旧有的居住观念，北部和西部的房价跟东、南部房价并未显现出价格优势，北部小清河一带、西部西客站周边等项目价格堪比东、南。

    ■十年来买房没人亏

    说到济南十年房价走势，最有利的就是看那些与房子有结缘故事的那些人和那些事。无论是首次住房还是以房换房的改善型需求，十年来买房没有提到过“亏”的。2002年宋小姐东部首套64平方米的1200元/平方米的阁楼，到2005年过户赢余近20万元添置南部160平米的四居室，再到2009年投资小户型公寓。她真实地告诉我们：城市化进程的快速发展促进了地产行业发展，也让很多早期买房和有投资意识的市民获利，买到即为赚到一点都不含糊。

    (楼市记者 贾婷)