7月8日下午，由本报主办、烟台万科房地产开发有限公司承办的“福山前景———2011福山地产精英高端峰会”在福山区万科·假日风景售楼处隆重举行，20余家房地产开发企业出席论坛，畅谈福山美好前景。以下是部分嘉宾观点整理，以飨读者。

    责任地产 深耕福山

    福山区的市场容量非常大。万科把福山定义为“一个城市的副中心”，非常看好福山区的发展。前段时间，假日风景推盘的时候，我们还在担心一次推这么大的量能不能消化完。结果惊喜地发现，所推的六百多套房子，基本当天就售謦了。而这些客户基本是在短短一个月到一个半月左右的时间迅速积累起来的。从公司的发展来看，万科会持续在福山区深耕。

    万科的企业宗旨是“让建筑赞美生命”，做出好的产品。不是说这个产品到底有多好，而是适不适合需要它的人。我们一直在做人性化的产品，让大家都买得起，能让需要它的人买得起。假日风景就是要给老百姓打造他们能买得起的好房子。所谓好，主要体现在人性化上，借用公司的一句广告语就是“大品牌、好物业、精装修”。

    产业驱动 提升福山居住档次

    福山区所处的位置从地图上处于五区范围的西南角，福山区的产业支撑主要是一些服装产业、电子产业，目前随着宝钢、雪花啤酒的进驻，福山的产业档次有所提升。

    从房子销售来讲，目标客户群主要集中在开发区，开发区目前海边的楼盘价格比福山区均价超过一千元左右。来福山购房的客户80%到90%的客户都是来自开发区。福山已经属于烟台的CLD。最早提出这个概念是2006年提出的。很多企业大量务工人员在开发区工作，而居住选择在福山区，目前福山区基础配套设施也都提升了。

    发展需要更多城市配套

    福山区的房价相对其他区来讲，尤其是芝罘区、莱山区几乎是两倍的差距，这点差距的确有点尴尬，除了阳光·首院这种一万多的。福山整体的区域配套，目前还有一定欠缺。福山并不是没有底蕴的地方，鲁菜的发源地是福山，如何把这种传统的感觉拉回来？如何让福山有一个更好的未来，开发商的努力是一方面，除了提高产品层次以外，还是希望在有关层面有更大的力度。

    发展靠规划 靠齐心协力

    谈到烟台市，福山作为一个区域发展来说，应该跟上城市的规划、市政府的规划。规划在哪儿，发展就在哪儿。好多福山人一说福山都不叫烟台市，为什么造成这种现象？跟区域的规划、区域定位有关，一个区域要发展肯定要有市政府比较好、比较准确的方向跟规划，它本身对这个区域有一个精确的定位。现在提到烟台要东进西拓南扩，福山所处的位置南不南，西不西，可能潮水机场搬过来以后，会是比较有利的规划，我相信现在还没有体现出来。

    提到福山房价，可以说在首院开盘之前，香逸中央在福山一直是最贵的，一个区域的价格走在前面的这一家，才是风险最大的。因为都知道不管在哪里做，价格怎么样，周边必须有新的楼盘出来，才能带动区域价格上涨。一直走这么一条路线，是有风险的。为什么敢这么做？首先项目的品质在那儿，产品在那儿。另外一个也是非常看好这个市场，福山的房价有的说高有的说低，福山房价在2010年在烟台六区里增长是最快的。只要大家共同努力，福山还是有很大的发展空间吧。

    夹河板块是福山新热点

    前几年福山区的规划是工业化，从工业化角度来讲比较尴尬。当时福山区靠着夹河，市区交通不便，本身福山是烟台最早的区。从2003年以后，随着福海路和衡山路的开通，引领了福山房地产的发展。

    福山区目前的格局一个是福海路两端，再一个板块就是夹河板块，从单纯福山区人来讲比较有优势，烟台很多人不认可福山，但是福山认可夹河。有这个先天的优势，做阳光·首院，做高端项目，不能仅仅局限福山，如何得到更多人的认同，因为我们项目的总体量是33万平，结合着这个，希望提升区域外人对福山的认同感。今年以来做了一个夹河板块，通过分析，成交客户有很大一部分认同夹河板块。福山区的客群以福山为主。

    烟台应加快区域融合的步伐

    富豪在福山区算是一个老的开发商，一直提到“五区融合”的问题，现在政府都在大力做一些工作来把“融合”的进度加快一些，标志性的是六区连接路，这是近来大家经常提到的问题。在以前来说各地方的高新区产业支柱比较单一，从现在来看，高新区的产业支柱发展方向越来越广，各个区之间的合作也是越来越多，越来越大了。所以说这两个实质性的措施促使了六区融合步伐速度的加快。

    福山区在前些年确实落后于烟台的总体进度，现在像福山区政府正在大力打造的“小吃广场”。从富豪公司了解的福山区的规划，福山区对这方面的力度比较大，关注度也是比较大。福山区的发展前景还是会很好的，毕竟有众多的文化值得发展。富豪置业也会在刘总的带领下，富豪置业有一句理念“人民给我一片地，我还人民一片城”，在福山区的发展下，富豪置业也会发展得越来越好。

    以工业区为契机 挖掘潜在价值

    福山中央生活区大约是河滨路以西，奇泉路以东。其中，沈海高速以南港城西大街以北这个区域形成的生活区发展比较快，福山有一个优势，这个区域有大片的工业区。随着时间的推移，这是一个大好的契机，工业区会逐步外迁，腾出大量的商业用地，烟台除了牟平区、高新区，其他中央区(开发区、芝罘区、莱山区)没有这样大量的土地储备。

    还有中央商务区的问题，福山中央商务区在福山路附近。福山的主要优势对开发商来说有大量的土地，现在开发商都来了，地理优势目前来看就是夹河。找到福山的发展方向，找到福山吸引大量人流的方式，才能保证福山房地产持续发展的办法。

    福山前景看好，房价稳中有升

    从近几年我对福山的了解，福山总体概括起来就是一句话“福山变大了”。

    福山的价格在去年是烟台市涨幅最快的一个区域，已经突破20%，但是它的基数比较低，去年好像不到4000块钱，搜房网监测到的是，6月份的价格也应该没有超过5000元的价格，相比其他区域还是有一定的差距，因为烟台整体的楼市价格也就在6000多元左右。所以福山还有很大的空间可以运作。

    总体来说，福山的定位有点像整个烟台目前的市场，应该有一个大的发展，但是这个大的发展并不是开发商一个方面能够决定了的。而是各个方面，包括政府、包括相关经济环境才能够决定城市发展。有这么多的开发商进入福山，跟烟台的步伐应该一致的，在未来肯定是迅速起来的区域和城市。

    独创女人街 连接市中心

    “韩国女人街”项目，还有一个星期左右就要正式进入销售状态。我们当时成立这个项目主要是基于烟台还没有女人街这个形式。烟台离韩国也比较近，好多韩国朋友建议做一个比较专业的、纯粹的韩国产品的街。在烟台市有几家做韩国产品，但是专业度不太够，我们主要想整体资源联手打造这个市场。

    福山将是未来的城市中央居住区

    福山楼盘目前的销售情况都比较良好，能够达到开发商的一些要求。关于CBD的概念，福山区现在正在朝着这个方向在发展，CLD是对中央居住区的定义，对于整个烟台市来说，福山区可能在向CLD的步伐在发展，但是说到CBD，目前福山区写字楼非常少，福山区真正的写字楼项目几乎没有。

    对于传统的烟台人来说，福山人不属于烟台人，在外地人来看，福山属于烟台。随着这几年整个经济的发展，外来人口大量涌入，这种概念已经慢慢淡化了，很多人提起“福山区”也觉得是烟台了。

    福山区应有更深度的规划

    真正想把福山项目、区域价值深度挖掘出来，不能只靠自己，应该是在福山的现有销售项目来做，包括对区域性的板块，是有非常好的好处。开发一个项目，通过一定的推广能做到70%、80%，到后期可能进入一个瓶颈。目前福山适合房地产发展的条件和情况已经稍微有点脱节，价格是到了这个价位上，但是它是否具备支撑这个价位的价值体系，目前还不具备。从现在的条件来看，在福山酒店服务业还不完备，如家没有，168也没有。住店还是去芝罘区或者开发区，但是福山所具备的价值体系能否支撑这个价格，是值得探讨的。