2011年新年伊始，提高存款准备金率、加息、“新国八条”等一系列政策相继而来，接着“鲁版国八条”、“济十条”、“限购”、“明码标价”、“一房一价”等政策又紧锣密鼓地“走”了半年。

    “新国八条”冲击力度最大

    2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面。“新国八条”中对税收、信贷、限购等方面做出解读：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对于房价过快上涨的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。

    “新国八条”中，“限购”当属冲击力度最大。与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口子。2010年共有14个城市加入限购的行列，新国八条一出来，基本上扩展到全国，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，对住房需求、投资性需求产生重要影响。

    “鲁版国八条”等延续严控政策

    2月21日，山东省人民政府出台“鲁版国八条”，基本延续了“新国八条”的内容，主要影响的城市是济南和青岛。2月25日“济十条”细则出台，在税收、信贷政策方面与“新国八条”相同，在保障房建设方面有了量化指标，规定今年年底前，建设保障性住房3万套，其中，新开工公共租赁住房不低于2.3万套。

    “济十条”主要延续了国八条的内容，在原有基础上进行细化和量化，主要表现在对确定调控监测小组名单、保障房面积的确定、对济南市限购范围的确定等。济南市限购范围的确定引起济南房地产市场轰动，无论是开发商还是购房者，都对“限购”保持谨慎态度。“限购”政策直接剥夺了部分人的购房资格，引发了一波退房潮。

    商品房销售“明码标价”

    3月16日，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。5月1日起全国执行。

    该政策的目的是规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。政策出台后，济南在售开发项目启动明码标价新规，对于不执行的房企单位进行媒体曝光，保护消费者合法权益。房地产销售市场上信息不对称的情况开始改观。

    “一房一价”难控房价

    5月16日，山东省物价局出台《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，该细则在《商品房销售明码标价规定》的基础上加以细化。细则要求，《实施细则》明确规定，已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。

    一房一价政策有积极的一面，同时也存在一些负面影响，规定要求一次性公开买套房子的价格，而且在销售期间价格不能随便更改，那么多房子的合理定价就成为关键。如果开发商定价较低，利润将会减少，如果想涨价，重新申报备案的一系列流程可能会对销售带来不良影响，所以开发商很可能将价格定得比当期的实际合理价位偏高一些。这样有可能导致市场价格虚高的局面，对房价的控制效果起到不良影响。

    上半年动用八次金融杠杆

    截止今年6月，央行6次上调存款准备金率，一直保持着“一月一调”的提升节奏。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。此外，连续加息两次。

    通过准备金率的持续上调，意在进一步回笼市场的流动性，控制物价上涨的货币因素，缓解居高不下的通胀压力。存款准备金率的提高，将会使得银行信贷额度继续从紧，从而流行房地产市场的资金将会更加有限。

    (楼市记者 陈晓翠)