本报记者 田卉
2011年是我国内地物业管理改革发展的第30个年头，菏泽房管部门发布的《2011年上半年菏泽市房地产业运行情况分析报告》显示，菏泽现有本地物业服务企业151家，另有5家外地企业，菏泽物业管理行业体系逐步形成。
近日，记者深入菏泽物业公司发现菏泽物业公司的生存状况不容乐观，物业收费标准低成了困扰物业发展的主要原因。
文/田卉
既然物业企业生存步履维艰，那么，现存企业如何维持生计？记者了解发现，菏泽市内的物业企业为了生计，都自谋生路，对于商品房，多由开发商补贴，不少开发商未售出的房源和入住用户一样全额缴纳物业费，有的开发商打出售房赠物业费的宣传来吸引购房者选购；对于一些单位职工居住的小区，居民所在的单位多对物业公司给予一定的补贴；现在不少物业服务企业在保证对业主的服务质量内，也开始拓展了服务范围，开展家政、装修等服务，把赚取的服务费作为福利分发给工作人员。
车翠英说，现在菏泽物业管理企业发展，受物业服务收费标准低、从业人员素质不高、水、电、暖、汽等专营单位不能服务到居民用户终端、开发商遗留问题难解决等因素的影响，部分物业企业生存状况堪忧。为了提升物业管理水平，菏泽市住房保障和房产管理局物业科加强资质管理，定期对从业人员进行培训，积极宣传物业管理相关法律法规、加强物业服务企业的监督检查、创建示范小区，及时开展行业整顿活动。车翠英说，通过一系列措施的执行，物业企业管理水平有了很大起色，宣传教育活动也使得市民对物业管理有了更深层次的认识。
多家物业公司亏损经营
天润物业公司于2005年在菏泽成立并着手经营，现在其公司下经营的亨通园是一个多层小区，有着近17万平方米的面积，600余户业主，入住率在60%左右，是菏泽市内入住率较高的小区之一。
公司工作人员介绍，该小区成立时间在菏泽相对较早，业主物业消费意识算是比较强的，除部分长期不在家的业主拖欠物业费外，85%以上的业主都能在物业工作人员的提醒下自觉交费。即便如此，该公司的经营状况仍不容乐观。该小区面积17万平方米，每平米收费0.3元，需要支付43个人的工资。该小区的物业财务人员给记者算了这样一笔账，小区未入住的占40%，没有入住按照相关规定缴纳60%的物业费。这样每个月该小区收入3万多元的物业费，保安、保洁、维护等工作人员的平均工资按700元来算，每个月的物业费勉强够支付工人工资。这其中对于一些公共设施的维护、节假日的工人福利等都不计算在内，每个月几乎都是在负债经营。
在记者走访的近10家物业公司中无论是以多层还是高层为主，多数负责人都表示现在经营非常困难，菏泽市住房保障和房产管理局物业科科长车翠英称，从物业企业的汇总的情况来看，大部分物业企业处于微利甚至亏损状态。
从业人员“低收入高流动”
8月16日上午，菏泽市人力资源招聘市场，人头攒动，许多电子企业和制造业的招聘摊位前挤满了前来找工作的人员，在几家物业公司张贴的招聘启示前却鲜有人问津。
菏泽市住房保障和房产管理局物业科车翠英科长说，现在物业公司招工难，且流动性非常大，从业人员整体素质不高，这和物业从业人员工资低、福利少有直接关系。
据了解，近年来菏泽房产开发很多，物业公司随之增加，但国家尚未建立完善的行业管理标准和从业人员行为规范。菏泽物业管理公司现有从业人员，多是“半路出家”，有的是长期务农、建筑企业等行业的工作人员，有的是下岗工人，而且多数基层保安、保洁工作人员年龄都在45岁以上。
据悉，现在物业公司执行的是《菏泽市物业管理收费管理办法(试行)》([2005]56号文)。多层建住宅小区物业费收费标准是0.3元/每平米，高层住宅小区的收费标准是0.98元/每平米。“6年来，该标准一直未变，但物价不断上涨，各项成本投资都在加大，人员最低工资和6年前相比增长了两番。该行业基层工作人员的工资，只得执行本市最低工资标准。同样，由于多数企业亏损，中上层管理人员也难拿高薪，所以招聘的人只能‘看门’、扫扫卫生，如果管理人员素质不提高，基层收入状况不改善，必然将影响物业服务质量，也易陷入‘低收入、高流动、低素质’的怪圈。”。一物业企业负责人告诉记者。
物业公司常要“多管闲事”
车翠英告诉记者，2002年，菏泽天汇物业服务公司成立，这是菏泽第一家物业管理公司，在不到10年的过程中，菏泽已经拥有了151家本地物业服务企业，5家外地物业企业。物业管理总面积已达1436.30万平方米。
物业管理面积的扩大，使菏泽市民逐步惠享花钱购买服务的便利。但与此同时对物业具体实施细则，很多市民还存在着不解，甚至理解为物业万能，不管大事小情都来找物业。南华康城物业负责人黄经理说，目前，物业公司和业主主要矛盾是开发公司遗留的问题嫁接与物业公司，致使物业公司收费难。“对于房屋质保期内的质量维修问题，许多业主分不清责任主体，以房屋质量问题而拒交物业服务费，有的尽管不是物业公司的职责范围，但为了业主的利益我们也委派维修人员进行维护。但不少业主并不理解，把友情帮助当做应享的服务。”
据了解，除了开发商遗留的问题转嫁给物业公司外，水、电、暖、汽等专营单位不能服务到终端居民用户，大多是物业公司代收代缴，这不仅增加了物业公司的负担，由于缴费环节的中转，还增加物业公司与业主之间的矛盾。
