专刊记者 闫丽君

    2011年以来，港城的商业地产如雨后春笋般崛起，与此同时，嫁接在各类商业地产项目上的公寓类产品也大量入市，酒店式公寓属于商用物业，因此不受新政贷款套数限制，信贷杠杆使其未来的升值受益能够被成倍放大。和讲究居住舒适性的改善型置业者不同，对于经济实力一般的刚性需求者，酒店式公寓的产品特点更具吸引力。然而，新房上市，市民是否买账呢？

    据记者了解，由于区域的不同，公寓的价格也都参差不齐，有的海景类公寓型住宅，均价已经上万，而一些楼盘仍停留在每平方米7000元左右。“酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，总价低，或住或租，投资都比较灵活。”某盘的陈姓置业顾问表示。

    “产权式酒店模式在烟台并不陌生，其中有成功案例也有失败的教训，但之前的项目更多集中在中低端商务酒店。购房者的投资风险更多将会集中在未来的经营状况上，如果是知名酒店参与经营，投资回报肯定会有一定保障，这就需要投资者必须对未来酒店的经营能力加以理性的考察和判断。”烟台大学金融系的一位老师这样分析。

    他认为，目前楼市受到调控压制，各方都在寻求新的出路，尤其是投资性物业、商务公寓市场正在面临更大的竞争压力，因此开发商在运营销售模式上寻求突破和创新，要是房子像以前那样轻易就能卖掉，开发商是不会“耍那么多花招”的。

    业内人士分析，开发商对于酒店式公寓的热衷源于对当前市场的特点判断。很明显，当前烟台楼市，一方面呈现出市场对优质地段住宅产品的强劲需求，另一方面，面对住宅写字楼售价和租金的倒挂，令开发商感到做商业项目无利可图。

    此外，和讲究居住舒适性的改善型置业者不同，对于经济实力一般的刚性需求者，酒店式公寓的产品特点更具吸引力。业内人士认为，“相对于住宅信贷政策的连续调控，银行针对商用物业的贷款政策则数年不变，尤其在当前房价高居不下的情况下，经济实力一般的自住者显然会倾向于户型小总价低，且附带精装修，可以最简捷入住的酒店式公寓，与此相比，改善型置业者所关注的舒适性、宜居性，在刚需自住者眼中似乎并不那么重要了。”

    对于投资者而言，总房款较少的酒店式公寓更符合投资者分散投资、风险控制的要求。加上优良地段的精装小户型受异地工作的高级白领青睐，租金回报丰厚。

    加之新政影响，已经对住宅投资驾轻就熟的投资者们，就很自然地把目光投向了酒店式公寓。一些享有开发园区、功能区商服用地，也因其有着潜在的住房需求和价值洼地的特点广受投资者关注。以上种种有利因素让投资者在被新政封死的住宅投资之路后，寻觅到酒店式公寓这方世外桃源。

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    购买酒店式公寓需防范风险

    无论是对于自住者还是投资者，酒店式公寓在光鲜的背后都有可能存在潜在的风险和隐患。酒店式公寓所有的后遗症都可追溯到产权问题上。产权不明晰，还会衍生出商用水电、没有煤气、无法落户、贷款等诸多问题。

    另外，不可否认，当前部分开发商还是在借酒店式公寓之名对项目进行包装和炒作，徒有形式，而一些酒店式公寓真正实质性的服务内容则被忽略掉。

    由于酒店式公寓产品普遍面积较小，高密度、高人流的居住环境很难保证居住的舒适度。相对来说，品牌开发商会在舒适度、配套方面尽量做得好一些，因此，建议决定购买酒店式公寓的消费者尽可能选择有同类产品运作经验的品牌开发商，这样也可避免很多问题。