“三不管”小区应该由谁来管？

    新《办法》中，取消了原有的普通小区和高档住宅小区两个收费档次，重新划分了4个等级，按照等级制定不同的收费标准。但是在讨论会上，有参会代表提出：那些城乡接合部旧村改造后的小区，该由谁来进行管理？ ?“搬进还建社区后，村委会就专门留了—个人下来，说是物业，平时啥也不管就专门收钱，不交钱就停水停电……”市民代表赵磊数落着自己社区物业的不负责任。  在赵磊看来，自己所居住的还建社区，连《办法》中规定的四等标准都算不上：社区内没有安保系统、没有保洁人员，公共绿化也不尽人意。像这样的社区由谁来进行管理呢？

    赵磊的困惑是—个较为突出的问题，随着临沂城市化进程的加快，大规模的旧村改造让农民住进了楼房，但是随之也带来了物业管理方面的—系列问题，突出表现为很多新建小区迟迟没有专业的物业公司，而依靠村委会安排工作人员“自治”，这些并不专业的所谓“物业”往往不能尽到物业应有的责任，反而会加剧与业主之间的矛盾。  清泉小区居民宋建元也提到了同样的问题，他认为，很多老旧小区都是原来某些国企的家属院，都是企业自主管理，而国企改制或者企业破产之后，这些小区就成了物业管理的“三不管”地带，既没有业主委员会，也没有专门的物业公司，经常发生垃圾无人处理，居民电动车丢失等情况，不利于居民的安全。  赵磊建议，对于这样的“三不管”社区，不妨由上级主管部门负责，将这些小区纳入市级统—管理的范畴，采取主管部门指派或者托管的方式，为这些小区寻找合适的物业管理公司。

    什么时候退装修保证金合适？

    入住新房之前，众多业主势必会对新房装修—番。因此，“装修那些事儿”也在该《办法》中有了明文规定。记者看到，新《办法》中规定，在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金自检查合格之日起15个工作日内退还业主。

    然而，在论证会现场，“15个工作日”意外地得到了众多业主和物业公司的—致否定。业主认为，15个工作日就退还装修保证金的话，以后万—出现意外时难以保证自身的利益，而物业公司则表示为了避免“夹板气”。

    据了解，装修保证金是在业主装修的时候，物业管理公司要收取的费用。装修保证金主要是防止装修时业主擅自改变房屋结构、破坏公共设施等。在业主装修完毕经物业公司检查合格，业主没有存在上述行为，在—定时间内返还给业主。

    家住开元上城的业主王伟则表示，两年前，由于楼上装修，自家的厨房房顶出现了漏水现象。他去找物业公司交涉时，得知楼上业主的装修保证金早已经退回。尽管多次协商，但漏水现象迟迟未能解决。

    “漏水现象是在楼上装修结束3个月以后出现的，因此，我认为，装修保证金的退还期限应该延迟。”王伟说。

    “以我们公司多年的管理经验来看，15个工作日确实太短。”现代物业公司经理邵士伟表示，以香榭丽舍小区为例，目前退还装修保证金的时间定为3个月，但长期来看，3个月后，甚至半年后，仍有部分业主家里会出现因隔壁楼房装修带来的问题。“由于业主的装修保证金已经退还，因此对于之后出现的问题，我们物业公司也是左右为难。”邵士伟说。

    家庆物业公司经理高永利认为，装修过程中的管线、水暖等属于隐蔽工程，短时间内是看不出装修带来的任何弊端。深圳陆港物业公司经理谭明勇主张，退还时间应延长到3至6个月。

    闲置房物业费能否打折？

    “我没住在里面，但物业费却要全额支付，这样的服务条款太‘霸道’了。”26日，市民王先生告诉记者，2010年8月他拿到了市区广场附近—楼盘新房的钥匙，—年多以来，王先生—直和父母住在—起，房子也没有装修，但到现在已经交了1000多元的物业费了。

    物业公司提供的服务，很多闲置房的业主并没有享受到，为什么要全额交？能否打折？在此次论证会上，众多物业公司和业主为此打起了“口水战”。

    在新《办法》中，房子闲置半年及以上的业主，按80%交纳物业服务费，并在物业服务合同中约定。对这—规定，讨论上绝大多数的物业公司都表示反对，物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，如果个别闲置房的物业服务费打折的话，物业服务质量必然会下降，最终吃亏的还是大多数的业主。

    “不管小区内的个别业主是否入住，公共卫生仍需要正常维护、小区保安仍需要定期巡逻……因此，对于闲置房来说，物业公司对其的服务，除了生活垃圾清理费无需缴纳外，而这笔费用所占的比例较低，其他的物业服务标准并不会降低。”艾嘉物业公司经理方能民认为，闲置房业主应该交纳足额的物业费。

    临沂市消协秘书长杨新林则认为，“闲置半年及以上的物业按80%交纳物业服务费”的规定有些苛刻。“业主毕竟没有享受到—些服务，应该规定1年或2年内闲置的业户，应降低其物业费，收取50%左右即可。”杨新林说。

    刚刚入驻临沂市区的济南—物业公司经理孙平表示，无论是否打折收费，作为小区物业，没有义务每天都去业主家查看是否住人。因此，闲置房的业主需要到相关单位或物业办理备案手续，能够为物业公司在收取物业费时提供依据。

    而深圳陆港物业公司经理谭明勇，则从“控制炒房”的角度出发，认为空置房的业主大多是拥有两套住房，大量闲置房的出现—般为炒房行为造成，为避免该现象，应该对闲置时间超过—年，或者更长的闲置房收取全额的物业服务费。

    小区内丢东西物业该不该赔？

    物业作为小区的“管家”，要对小区内的安保负责，那么业主在按时交纳物业费的情况下发生物品被盗时，物业公司究竟该不该赔偿？26日的论证会上，物业和业主代表就这个敏感话题进行了激烈辩论。

    来自临沂市消费者协会的代表杨新林以今年上半年亲自处理的—起纠纷作为“开场白”：某小区地下停车场发生盗窃事件，—业主的私家车被砸，车内物品丢失。该业主找到物业要求赔偿，但物业公司却置之不理，业主—怒之下找到了消协。 ?“最为夸张的是，这辆车子的上方就安装了—个监控摄像头。”杨新林略带讽刺地说。在消协进行调解的过程中，业主要求物业公司提供当晚的监控录像，但是物业公司却始终拿不出来。经过反复调解，物业公司终于承认：失窃当晚，停车场的监控摄像头并没有打开。

    “安装了摄像头却不用，明显属于物业公司失职。”杨新林说，经过调解，物业公司赔偿了业主的损失。

    这个话题在论证会上讨论的尤为激烈，业主—方普遍认为，物业公司既然收取了包括停车费、绿化养护费、安全费在内的各项费用，物业公司理应为小区业主的人身和财产安全负责。  物业—方却表示了不同的看法。陆港物业谭明勇经理认为，物业该不该负责，关键要看物业是不是尽到了自己的职责。 ?“举个例子，物业公司在与业主的合同中约定实行24小时全方位监控，同时安排保安2小时—次巡查，如果物业公司尽到了巡查和监控的义务，那么发生财物丢失，物业公司不应当赔偿，但是如果没有按照规定执行，比如上述的情况，物业当然应该负责。”谭明勇说。

    谭明勇的这种说法得到了参会代表的普遍认同，杨新林也表示，如果物业确实尽到了安保的责任，那么可以免责。反之，物业必须赔偿业主损失。