如今，限购打乱了房地产业的前行步伐，“看空”预期增大，但房价僵持不下。然而相比房价微动，作为楼市生产资料的土地，其市场价格受到限购影响却更加明显直接。从今年5月份以来，济南市土地市场由积极拼抢到底价成交，从超限价到流拍，地价下行，溢价率走低，开发商拿地愈发谨慎。“地价走弱”不代表“房价下行”但传导效应不容忽视，正因此，接下来的土地市场何去何从，后期走势让人关注。

    暗赌限购明年取消

    “抢地”“超限”战火纷飞

    今年初，受住宅限购和保障房建设政策影响，在经历一季度供地“低迷期”之后，济南市国土部门3月中下旬才对2011年度土地供应计划进行了公布。综合限购，地块增多，保障房入市等诸多因素，有业内人士预测：年内济南土地市场竞争趋缓，绝大部分地块不会多倍溢价成交，地王产生的几率近乎为零。然而经过一个季度的“饥饿等待”，市场上积压了强劲的拿地需求。从5月份连续上演的3场土地拍卖大战，一时间使得楼市悲观情绪逐渐淡化。

    5月9日，年内首场拍卖抢地

    苗头开始显现，当天13宗土地以挂牌价成交外，唯一一块竞拍土地双方进行了多达20余次举牌，最终由济南龙奥资产运营有限公司竞得。按照该地块容积率折算，该地块地上建筑楼面地价约为5751元，加上建安等成本及开发利润，建成后每平方米房价预计在万元以上。事后有业内人士评论，“这块土地高价成交可能给开发商释放“地价有效支撑房价坚挺，大可积极拿地”的信号。

    果不其然，时隔两天后的5月11日，国土部门再次拍卖8宗国有建设用地使用权，除3块只有唯一报价人，以挂牌价成交外，其他5宗土地的竞拍过程，让人感受到了开发企业的拿地热情。其中2011-G028号地块吸引了精邦置业、空港置业等5家企业报名，经过97次举牌加价，该地块最

    终被山东精邦置业有限公司以2.72亿元的价格竞得，溢价率高达191%，折合楼面地价约为3471元/平方米；而2011-G030号地块吸引了除济南本地外，还有来自日照、河北的外地的多达8家竞买企业前来竞拍。经过47次轮番举牌后，这块起拍价只有1.2亿元的居住用地，最终以日照安泰集团报出的2.85亿元落槌。但最后时刻，济南市国土部门以超过土地最高限价规定为由终止了此次交易。

    原来济南市国土部门早有预料，为防地价“过分”飙高，提早设置了土地“限价”刹车机制，倡导理性拿地，避免引发高地价向高房价的信号传导。

    显然，开发商刚刚点燃的拿地热情短时间内无法急速冷却。5月13日，与前几轮土地竞拍以中小企业为主状况不同,这次大牌房企中海地产、中铁置业、北大资源、重汽地产、山东黄金也加入了中小地块的争夺战，最后多块土地也因激情“触线”而被终止出让。

    经过几次三番的抢地大战，开发商之前考量限购对拿地影响的心理预期一扫而空。究其原因，一位不愿透露姓名的开发商老总直言，大家在暗赌目前的限购政策到明年楼盘上市前会逐渐松动甚至取消。

    偏远地块受冷淡土地频现底价成交

    市场限购与后市预期的博弈在土地环节蔓延开来，土地市场陆续出现了一批超出最高限价而流拍的土地。不过随着时间的推移，不是所有的土地都被市场所认可。其中位于孙村片区天马相城项目以东的2个地块，即便是主流的“东拓”开发方向，但还是因为距离城区偏远，且需配建大规模经济适用房，开发商在限购背景下无法作出盈利评估，

    所以最终惨遭流拍。还有曾遭退地的唐冶2011-G020-G023等4个地块，虽经地块整理具备挂牌条件，但还是在遭遇一次流拍经历后，最终由山东艺林置业以底价摘牌取得。为解决历史遗留问题而放出的首批“北跨”建设用地也是以底价成交，每亩地价仅为77万左右。

    此外，与开发商积极拿地热情形成鲜明对比的是，多数土地楼面地价呈现明显回落(包含容积率提高因素)。除5月9日成功出让的山大南路老市建委地块外，目前济南已成交的居住用地中，绝大部分地块的楼面地价在1300元/平米到3239元/平米间。而与之相比，2009、2010年成交的土地，楼面地价超过4000元/平米的住宅项目比比皆是。

    一位地产公司老总表示，虽然大家积极拿地，但并未丧失理性，在目前国家调控后市走向不明朗的情况下，充分考量各种因素后，选择开发“短平快”的中等价位住宅产品，是特殊时期维持公司正常运转的生存策略。

    土地供应迎来放量高峰

    大宗土地给后市造成压力

    进入十月，房地产市场充斥着住宅成交低迷、观望渐浓的悲观情绪。不过与之鲜明对比的是，国庆节前后的半个月时间,连同征集土地熟化人地块，济南市推出了3260亩土地,形成年末最强的一波供地高潮。

    根据2011年省城土地供应计划，城镇住宅用地102块,比去年足足多了52块，总面积13828.65亩,同比去年涨幅9%。从7月起，国土部门加快推地节奏，平抑土地市场需求，当月公告出让及征集土地熟化投资人的地块总计达20宗，总面积超过141公顷；8月推出的土地超过142公顷；9月份再次推地21宗。

    西客站片区核心区土地再

    次“开闸”，200万m2的“商务+居住”综合体将亮相西客站正东区域；长清大学商业街附近的团山地块将打造142.68万m2的超大体量商业综合体(奥特莱斯)；即中建信和置业摘得济南大学城四宗地块(2011G078—2011G081)，共计54.82公顷(822亩)之后，在其南侧又挂出33.2535公顷大宗住宅用地；即艺林置业在唐冶摘得大宗综合体用地后，唐冶新区围子山西侧也再次推出大宗住宅用地，预计有近80万m2的体量；10月13日，济南市公开征集段店片区717亩商住一体综合体用地熟化人。

    三四季度大举推地，这与历年济南市供地节奏有关，但下半年如此大批量的集中投放，而且是成片联合开发的大宗土地，还是对济南后期楼市走向造成不小的压力。

    另外，种种迹象表明，上半年开发商对中小地块的热情也未传递到“大地块或者综合体项目”上来，上半年最大单块住宅用地2011———G025被中建地产底价摘牌；年内最大商业地块解放阁地块也未出现“弃住从商”的积极热抢场景，最后由世茂股份和历下区资产运营公司联合底价摘得。

    据业内人士预测，如今推出的大宗土地多属东、西部新区土地，一些开发企业已经进行了短则半年，长则2年之久的前期接触或运作，不出意外，大多土地还将以底价成交。

    一位负责前期拿地工作的国内地产大鳄老总表示，“虽然目前有限购政策，不过土地作为生产资料，公司拿地不会阶段性暂停。”但他也坦言，“目前土地供应量加大，限购导致住宅产品同质化程度加大，很多地块周边无产业(就业)支撑，又交通配套不全，各区域竞争加剧等因素，未来集中上市势必将加大项目去化难度，给市场造成不小压力。(楼市记者郭强田园)