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- 2011年12月01日
作者:
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□梁伟
近期济南楼市动荡不断,先是凤还阁苑开发商不翼而飞,再后来舜耕名筑、东城摩尔的开发商也音讯全无,还有就是一些楼盘相继因质量问题、降价幅度问题被前期购买客户冲击……
究竟是什么原因导致开发商失踪、老业主闹事,相信大家也都心清肚明；持续近一年的国家限购政策,在济南虽然执行较晚,但其深度影响也渐渐显现,月度成交已经连续2个月下降,这还是在市场新增供应大幅增加的基础上。据不完全统计,济南上半年开盘的楼盘,全年任务量普遍完成较好,一般在70-80%左右,而下半年开盘的楼盘,由于政策威力渐显、刚需客群预期的统一,去化量普遍较差,年度销售任务完成率多数不足50%,资金链压力骤增；这也就不难理解为什么一些小开发商捐款而逃了。
难道,项目真的就没有利润,能逼迫开发商抛家弃产,卷款而逃?让我们一起来简单分析下济南开发商成本和利润。济南作为房地产的二线城市,土地价格相对还是较低廉的,一些一线开发商携名气、产品链等进驻济南,一般能获得较好的待遇:政府顺势推出大型地块,由于价值体量大,基本上等于是为这些大型开发商量身定做,减少了竞争,大大降低了拿地成本；据笔者统计,像恒大、绿地、中海等大型开发商在济南所取得的地块楼面地价均较为低廉,其楼面地价甚至不足千元每平米。结合目前市场普遍的建安成本,1600-2500元/平米,再加上小区配套等费用,财务费用(主要为银行利息)等,其建筑成本(不含土地)约在3500元/平米以内。相对于目前8000多元/平米的市场均价,开发商利润空间还是存在和健康的。
由此我们可以简单认为,济南楼市的开发企业目前可以分为两个极端,一是一线开发商(含省内实力开发商),由于其综合实力较强,所承建项目能给城市建设带来亮点,所以拿地成本低,同时其内部已经形成多套产品线,资金运用也较为合理,所以其项目综合成本较低,市场承压能力较强；二是小型开发商,由于其前期均倾向于竞争较强的小型地块,拿地价格普遍较高,同时资金实力较弱,资金构成不甚合理,多承担较高的财务费用(利息),故其多采用提前收取房款、以在建工程重复融资等方式来维持运营,这类型的开发商是最容易受到市场下行影响的。
所以笔者倡议,一、济南楼市远未到成熟、饱和状态,未来成长空间依旧较大。不要因为短期政府强行介入而导致的楼市下行,对后市失去信心。二、理智对待开发商为缓解资金压力而采取的降价出货行为。三、对提前收取购房款的开发商进行关注,以免产生不必要的损失。
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