民生地产没有冬天

——访中国重汽集团房地产开发公司总经理杨斌

2011年12月08日　作者:
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　　近日,中国重汽集团房地产开发公司发布了其销售业绩:在政策收紧情况下,重汽地产逆市飘红,截至12月2日,公司销售额过25亿,在本土品牌房企中一支独秀。
　　重汽地产一直致力于“做本土最好房地产企业”,如何在萧条的大市中力挽狂澜,多盘联动,赢得购房者的关注?记者专程采访了中国重汽集团房地产开发公司总经理杨斌。

　　靠政策吃饭的企业不是好企业
　　“只有不好的企业,没有不好的行业。”杨斌如是说。
　　住房是第一必需品,不管哪个家庭都在关注住房,这由中国的文化根基决定,所以不必过分悲观。过惯了春天,不会过冬天的企业是不成熟的。一批适应力、决策力差的企业倒下去了,但是又有一批企业崛起。
　　对于最近有小企业跑路,留给购房者一堆烂尾房的现象,杨斌认为,这部分开发商并非以专业房地产的模式来做房地产,以重汽为例,从产品研发体系、销售管理体系再到物业服务体系都由专业队伍实施,但是不少小公司在对待房地产的态度上完全采取贸易的心态,简单而言,便是投入“一块钱回报一块二”思考方式,这样就决定了他们在具体项目的运作上的局限性,有便宜的施工队就不用贵的,追求公司利润最大化而很少顾及购房者的利益。
　　“楼市洗牌洗掉的就是这部分企业。”杨斌谈到。事实上,限购并不是房地产行业遇冷的最主要原因,限购政策的出台是政府看到了房地产行业处于非正常发展状态,在他看来,即使房地产持续井喷,房地产冬天也一样会来临,本次调控不过是将行业潜在危机公开化,并进行积极调整。“毕竟盖房子不是吹泡沫”。调控政策同时也对这个行业产生了积极作用。
　　那么,目前调控政策能否松动?杨斌认为,若调控放松,房价定会报复性反弹,楼市又会重蹈覆辙,若有可能,国家将以法律手段替代行政手段,以房产税取代调控。对于最近的存款准备金率下调,他认为,这是政府对于宏观经济的调控手段,并非救楼市,也非救股市,而是解决中小企业的资金问题。

　　假设房价回到十年前
　　调控之下,房地产滞销造成的房价波动成为常态,杨斌认为,房地产产业链条上,土地、人工、建筑材料等都是属于变量,如此一来,开发商也无法独善其身。
　　楼市火热的情况下,土地价格飙升,钢材水泥等原材料价格及农民工工资也在不断上调,反之,各项费用则会下降。但有个问题,房价降了,我们就幸福吗?十年以前,济南市的房价水平在千元左右,但是大多数老百姓也买不起房。目前,中国的房地产市场面临一个很特殊的时期,基于人口政策,接下来的十年,房地产市场是以需求为主导的市场,目前的独生子女大多是两个家庭负担一套住房,所以购买能力和购买欲望仍然存在,在此状况下,开发商要进行适度调整,如果到明年6月份楼市未崩盘,那么后十年,楼市发展将回归本质,即要看消费需求。
　　在购房者的需求上,杨斌认为,要完善住宅保障体系,增加保障房如廉租房、经适房的供给,同时增加差异化产品如限价房等,从汽车发展轨迹来看,汽车产品从几万到几百万、上千万都有,服装也如此,为什么没有人闹事?关键原因是其提供给消费者多层次选择,从此角度看,房地产也同样。

　　重汽地产发展观
　　严冬之下,部分企业抛出了“战略蜗居”论和“战略扩张”论,前者,降低开发投入,减缓开工进度；后者,寻找市场机会,实施兼并收购。
　　“在市场好的时候我们没有盲目扩张,在市场变化之下,我们也没有全面收缩,只有战术方面的调整。企业扩张一定是建立在人才、技术、资金、市场等基础之上,否则就像无源之水,无本之木,郑州亚细亚、爱多都曾经这样从辉煌走向没落。”杨斌认为,重汽地产是一个稳健型的企业,在发展的过程中很少盲目扩张或收缩,重汽地产开发战线不是太长,不存在抵押贷款拿地现象,在拿地过程中,资金来自于前期项目的自我循环,运营上处于一个较为安全稳定的状态。
　　目前,重汽集团房地产开发公司在售楼盘有两个,明年将有四个楼盘投入市场,每个楼盘都存在差异化的定位。公司要做大做强,就要在管理、服务,以及产品线上有明显的提升,努力练好“内功”,随着购房者对企业的要求不断提高,重汽集团房地产开发公司也要实现企业“销售型”向“服务型”的转变,在未来的项目中,增加软文化的提供,并尝试为银发人群提供差异化服务。
　　重汽地产在售项目中,随着小清河清淤工程的推进,“翡翠清河”项目备受关注；明年推出的“翡翠外滩”项目,其差异化的产品将会成为翡翠清河升级版；另外,还将推出富含别墅、洋房、小高层、高层于一体的品质化楼盘——重汽莱蒙湖,值得大家期待。
　　杨斌认为,“产品差异化,定价合理化”一直是重汽集团房地产开发公司追求的目标,公司每个楼盘的售价都经过科学的计算,根据成本规范定价,实施稳健的定价政策,不随房地产市场环境变化做出大的调整,比较符合市场经济规律。
　　他还表示,在目前的房地产行业中,房地产商的构成参差不齐,很多房地产商都是“半路出家”,由其他行业转变而来,其中,就不乏投机行为。而作为国企性质的中国重型汽车集团房地产开发公司则不同,公司的目标就是坚持做最好的本土企业,在合理布局,以自身实力在遵守市场经济规律的基础上稳步运行。
(楼市记者　矫娟　杜壮　吴铭)
□记者手记
　　如同那个时髦的广告词“唯一不变的是一直在变”,杨总说,于重汽而言,唯一不变的信誉和品质,事实上,无论楼市辉煌期还是调控期,重汽作为济南本土品牌房企,一直保持着良好的口碑,其建筑为购房者津津乐道。
　　逆市方显名企风范,无论政策如何变幻,重汽地产在纷乱的房地产环境中始终保持积极的应对态度,从容面对市场环境变化带来的影响。“过分关注外界会影响我们的判断,也会影响我们对于自身发展的信心。”杨斌表示。

□新闻链接　重汽地产2011销售过25亿
　　12月2日,中国重型汽车集团房地产开发公司地产形势研讨会在山东大厦举行。董事长闫颖、总经理杨斌、党委副书记邱振斌等相关领导,以及来自济南的多家媒体和业内人士出席了此次研讨会。　
　　在整个行业进入“深冬”之际,重汽地产率先召集业内人士针对行业现状及走势进行探讨,给业内人士近距离沟通提供了一个良好的机会,与会媒体、代理机构对重汽地产对行业的高度负责任的姿态以及深谋远虑的战略视角给予了一致好评。作为山东本土实力房企,重汽地产耕耘近19载,从最初的彼岸新都到目前在售的翡翠清河、翡翠东郡项目,一直深得民心。
　　据重汽地产营销负责人介绍,2011年重汽地产基本实现了年初公司制定的四盘互动礼献泉城,六盘联动布局全国的战略目标。并表示在严峻的宏观形势下继续稳健的巩固好“六盘联动,鸿图全国”骄人成绩,备战2012。截至目前,重汽地产新开工面积达80万平方米,实现销售收入近25亿元,交付面积15万平方米。特别是在11月份翡翠清河、翡翠东郡两项目都加推了部分房源,取得了非常好的销售成绩。
　　重汽地产作为济南本土房企,一直坚定造福民众、品质为先的发展思路,在肩负城市运营责任的同时,也以坚守社会责任、点亮城市文明为己任,在抓好开发建设中心任务的同时,积极推动企业文化建设,注重员工队伍的培养和综合素质的提高,运用先进的企业文化引领企业发展。通过关注城市发展、积极参加各类公益活动,不断提升重汽地产在社会中的认知度、美誉度,企业软文化,软实力得到不断提升。
　　出席本次研讨会的行业代理、数据研究机构就济南市场发展现状、走势进行了分析、预测,行业主流媒体代表也均亮剑观点进行了深度阐述,总体认为济南房地产市场发展空间依然很大,限购、限贷等调控政策短期内不会取消,但到2012年上半年会有结构性的调整,以解决一直以来政策一刀切的困局。