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- 2011年12月12日
作者:
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文/片 本报记者 王若松 实习生 陈玮
近日,位于市中区的天泰·太阳树小区业主为了立体车库的事儿,和开发商交涉了几个回合,“开发商要卖,可是立体车库就跟机器似的,寿命有限,假如说用的过程中坏了咋办?”
为缓解小区停车难,济南市多个小区引进了节能又环保的立体车库,但在运营过程中,出现了这样那样的矛盾。为何立体车库走不进小区业主的心中?在买卖、租赁及使用过程中,业主们究竟又该何去何从呢?
业主:
租太贵买又怕坏
6日上午,记者来到位于历山路苹果城附近的文华园小区,该小区建成后使用的就是设在地下的二层立体车库。据小区物业管理人员介绍,小区的立体车库车位既可以出售也可以租赁,“售价是15.8万,房子和车位一起买的话可以优惠5万,租的话是550元/月。”
停车场工作人员告诉记者,该小区的立体车库可容纳1000多辆车停放,完全可以满足小区业主的需要。但是,不愁没地方停车的业主们仍有怨言。
“租金实在是太贵了,我买辆车才8万,一个月就要交500多的租金,省着点油钱都够了!”一位车主感叹道。还有的车主抱怨:“立体车库先进是先进,可就是坏了比较麻烦。听说有次一辆车卡在上面下不来,结果这一片很多辆车都受到牵连,只能‘陪’着一起挂在上面。”
花园路国美附近的群康花园使用的同样也是立体车库。不过,这个小区采取的却是只租不卖的办法,业主每月交240元就能在仓储式的立体车库停车。
据记者了解,业主们每月上交的费用里面主要包括租金、维护费和管理费三大块儿。维护费用于立体车库的维修保养,管理费则是交给车库的物业管理人员的。
“听说卖给业主之后,如果坏了,维修费用在40块钱以下他们管,超过40块钱就得自己掏腰包了。这立体车库一旦坏了40块钱哪能修得了呀!”正在和开发商交涉的天泰·太阳树业主们说。
天泰·太阳树的开发商在三年前就投资建了立体车库,因审核未通过免费让业主用了三年。最近,改造完成后准备卖给业主,一个车位最低大约8万元,最高11万元左右,但业主不接受。
记者发现,即使是能接受售价的业主,对立体车库也是疑虑重重,“先不说坏了之后的维修费用,还有万一车没停好卡在二层下不来的这些麻烦事儿,光产权就是个问题。比如说,如果按照合同约定立体车库的产权是70年,但是用了20年就坏了,怎么办?”
此外,采访中记者注意到,由于立体车位空间小,因此对于车主尤其是女车主而言,停车技巧要求比较高,有些车主为了省钱省力,干脆把车停在了小区空地上。
生产商:
日常维保费十分必要
今年40多岁的翟滨是山东莱钢泰达车库有限公司山东营销中心总经理。据他介绍,立体车库进小区后之所以出现种种问题,主要原因在于购买者和使用者的脱离。
“立体车库的投入成本较高,作为购买方的开发商肯定要考虑自身的利益最大化,因此他们在招标购买车库时首要考虑的就是价格要低,对于车库的功能和质量考虑较少,没有车库的品牌意识,因此导致了小区车库质量良莠不齐。”
翟滨分析说,与购买方不同,立体车库的使用者,无论是物业还是业主,都要求物有所值,追求的是车库的质量,这就造成了购买者和使用者需求脱离,长此以往业主就对立体车库有一种排斥感,导致矛盾激化,从而导致车库难以推广使用。
对于某些小区业主担心的,立体车库的使用过程中出现的毛病和维护,翟滨说,由于立体车库属于特种设备,因此投入使用后都是由制造商负责车库的维护和保养。立体车库主要由钢材建造,如果维护好的话,用六七十年,甚至上百年都不成问题。
“但是车库的开关以及钢丝绳属于易损物件,所以日常的维修和保养费用是十分必要的。”翟滨说,车位的买卖、租赁价格全是小区开发商和物业自主定价,并没有统一标准。一般而言,在济南车位租金每月300元,管理费每月80元是比较合理的。
相关部门:
无产权车位千万别买
既然立体车库在使用方式、使用过程及使用寿命等方面和平面车库存在诸多不同,那么相关主管部门对此又是如何规定的呢?7日上午,记者就此咨询了济南市住房保障和房产管理局。
据工作人员介绍,在购买上,尽管立体车库和平面车库不同,但只要小区的立体车库建造符合规划,即小区用地的规划用途中有立体车库这一项,就可以买卖。
“开发商拿出车库符合办理产权证的证件,就可以去房管局申请业主的车位产权证,由工作人员审核。假若开发商在没有销售许可证的情况下,出售比如占用人防工程的车位就是违法的。没有产权的车位千万不要买,否则引起纠纷将不受法律保护。”工作人员强调说。
此外,对于立体车库的产权年限,工作人员说,具体产权的年限要看业主对所购房屋的土地使用权,按照土地使用年限和土地面积定限。
律师说法:
建在公摊面积上是违章建筑
目前,立体车库存在在每个小区的出售价格、租赁费用、产权年限各不相同的现象。那么,有没有专门针对立体车库的现行的法律法规呢?一旦出现问题,业主们又该如何维权呢?7日,记者采访了北京市京大(济南)律师事务所律师常相坤。
常律师说,虽然立体车库已经投入使用多年并日趋普遍,不过目前还没有对于立体车库的相关立法。按照物权法的相关规定,关于立体车库的买卖等问题要分两种情况。
“首先,要看开发商能不能拿出相应证明,证明立体车库不是建造在业主公摊面积上的。如果不是建造在业主公摊面积上,而是属于开发商个人所有,则可以按照开发商与业主双方没有异议的合同,进行买卖。如果开发商不能拿出相应证明,则立体车库的建造很可能是违章建筑,是在规划外建立的。比如说可能建造在业主的公摊面积之上,这样的话开发商是没有权利对车库买卖的,这就相当于将全体业主的财产卖给某个人,业主的权利也是得不到保障的。”
此外,据记者了解,按照《山东省物业管理条例》的规定,在济南市公安局专门就缓解停车难问题出台的“十条措施”中曾明文指出,对住宅区没有售出的停车位(库),一律采取出租的方式,禁止“只售不租”、出现车位大量空闲的现象,以提高小区停车位(库)的利用率。因此,对于目前存在的部分开发商为在短期内回笼资金,采取只卖不出租立体车库的做法是不正确的。
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