| 多项调控政策下,菏泽住宅市场“遇冷”,市民多“持币观望” |
| 专家有这些看法 |
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- 2012年01月16日
作者: 本报记者 董梦婕 邢孟
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对于有刚性需求的购房者来说,价格是决定是否购房、何时出手的关键因素。
多项调控政策之下,菏泽不少房地产开放商称楼盘售价接近成本价,“在买涨不买跌心理的影响下,目前市民多持观望态度,但再降价的可能性微乎其微”。
此外,受房产调控政策及一手房销售情况影响,一些以二手房屋买卖为主要业务的房产中介也受波及,“今年楼市犹如遇到寒冬。”菏泽市华阳房产相关负责人表示。
但,另一方面,随着菏泽城市规模的扩大,经济的发展,刚需购房者增多,这是一股不可忽视的购房力量。这些刚性需求者是开发商争夺的主要客户,也使多数开发商对菏泽未来楼市走势乐观的重要支撑。
菏泽民生地产现状如何?未来走势如何?当前形势之下,开发企业、二手房中介如何应对?有刚性需求的消费者何时入手合适?在齐鲁晚报·今日菏泽2011房地产论坛上,世联地产山东区域顾问事业部总经理邱敏、山东齐鲁不动产有限公司策划总监杨会想、世联地产山东区域副总经理朱式光给出了不同的观点。
房产专家各有说法◥◥◥
世联地产山东区域顾问事业部总经理邱敏: 今年5、6月份量价触底 本报记者 田卉
在齐鲁晚报·今日菏泽2011房地产论坛上,世联地产山东区域顾问事业部总经理邱敏对当前中国房地产形势以及后市的走势预判作了报告,他称目前外需下行、内需萎缩,加剧了中国目前去库存的压力。结合国家的宏观调控政策、行业调控态势以及全国楼市的量价走势,邱敏认为,今年5、6月份是量价触底时,之后会出现一个上升、回升。
在房产论坛上,邱敏从宏观经济形势、国内形势和市场量价走势三个视角对当前中国房地产形势以及后市的走势预判。
邱敏认为,国际国内宏观经济形势对中国楼市都有影响,简单来说就表现为外需的下行将加剧中国目前的去库存压力。从国内行业调控态势来看,中国的房地产目前还处于明显的去库存阶段,这个去库存的阶段和中国经济的发展周期也是相吻合的,同时也使房地产调控充满了不确定性。另一方面,资产价格还处于一个高位,保障房未来会有大量的供应。根据多种因素,可以这样判断:2012年仍是非常重要的一年,调控由短期走向长期。
影响量价走向的核心因素一是市场供应量、二是购房者预期、三是库存及去化时间,这三个因素成为了影响明年量价走势的核心要素。调控18个月,政策的效力显现出来。
在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力和开发商资金压力的共同作用下,降价促销或将成为2012年上半年市场营销的主旋律,2012年5、6月份是量价触底时,之后会出现一个上升、回升。
山东齐鲁不动产有限公司策划总监杨会想: 淡市销售,可“一二手联动” 本报记者 田卉
2011年10月份以来,楼市“入冬”已成不争的事实,多家楼盘销售大厅难觅顾客踪影,如何在淡市下助力楼市营销?山东齐鲁不动产有限公司策划总监杨会想称通过销售模式的创新,发挥一二手联动“三位一体”的营销模式,或能成为楼市营销的助推器。
杨会想称,“2011年限购一年来,全国一、二线城市量价齐跌,北京、上海、青岛等城市已发出声音,会继续实行限购政策。楼市遇冷程度继续加深,消费者观望心理和实际影响进一步加大,三四线城市甚至县城,销售量下滑的迹象也很明显”。
“在淡市下,多数传统的房地产销售模式是在售楼处从传统的‘坐销’,通过广告宣传,在售楼处坐等客户上门。”杨会想认为,这种方式的弊端是对市场依赖程度高,宣传成本大,“随之演变而来的是通过渠道销售,也就是行销时代的建立”。行销相对于坐销的销售模式具有一定主动性,但是这需要严密的管理体制和系统化的培训机制,在管理和培训方面若出现纰漏效果会严重打折。
目前一二手联动、“三位一体”的销售模式越来越被业内人士认可。案场-门店-一二手联动中心的销售模式吸引消费者,这种营销模式即可克服管理混乱、恶性竞争的行为又能通过专业的、成熟的操盘经验和拥有多家二手房门店的代理公司。
世联地产山东区域 副总经理朱式光: 民生地产前景可期 本报记者 田卉
在此次论坛上,世联地产山东区域副总经理朱式光对2011年菏泽市房地产市场状况进行了分析。他称菏泽市成交的房源83.84%面积在100m2以上。
朱式光称,菏泽地处四省交汇处,地理优势明显,现在由于省政府的帮扶政策以及经济发展定位的改变,政策优惠增多,菏泽城市总人口也将不断增多,继而对房地产市场的需求也会逐渐增加。
据介绍,2011年菏泽市场上入网住宅项目共159个,住宅市场总供应量达30260套,总面积达359.74万m2。其中,已销售17352套,总面积为202.58万m2,截至2011年12月,菏泽住宅市场年度去化率已达57.3%。
“菏泽城市化进程逐步加快、各项配套设施的逐步完善,菏泽房地产市场有着诸多后发优势,作为房地产经营者要在淡市下更加关注刚需力量,关注民生地产。”朱式光说。
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