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- 2012年01月18日
作者:
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对于中国的房地产行业来说,2011年是不平常的一年。
2008年,大洋彼岸的次贷危机挟着太平洋的冰雪扑面而来,中国目前面临整体经济转型的趋势。次贷危机让全世界认识到了房地产危机带来的破坏性威力,可以使整个国家破产。从业内大哥万科开始各地开发商开始一轮又一轮的降价……在这个多事之时,开发商们应该怎么做,才能自保图生存?下一步房地产企业应该怎么办?房地产市场危机还会进一步加剧吗?
我们应该看到,2011年市场调整的原因,是受到国家宏观调控强有力的影响,是近年来房地产增长过猛的一次理性修正。本次房地产行业调整,与我国的经济结构转型和调整、全球金融危机形成叠加和共振,因此本次全国性的房地产市场衰退不会在短期内结束,开发要点的核心在资金上。冬天来了,房地产市场的规则发生了变化。和生物一样,企业要生存发展,要遵循这个世界的规则。恐龙强大而有力量,却灭绝了,如果恐龙也会思考,它肯定想不明白:弱小的哺乳动物为什么能够生存下来替代自己?答案是因为环境发生了变化,所以规则发生了改变。从侏罗纪进入冰河期以后,动物生存需要的不再是更大更有力,而是更快更敏捷。反应更快、更敏捷的企业才能在危机过后幸存下来。现在房地产行业生存的规则是什么?
我们可以看到的是两个明显的转变:囤地——囤金、市场——双轨。从2011年开始,政府主导思路发生变化,从最早的计划经济时代福利分房到后来的市场经济时代货币分房再到现在的市场计划并行的双轨制,住宅市场的大格局正在改写。从前主要是商品住宅为主,现在增加了保障性住房(廉租房、经适房、两限房)。1000万平方米福利房的大投放,对住宅市场将会是一个巨大冲击。相应的,商业地产、工业地产将会当时得道。
囤地时代已经过去,中国房地产市场的冬天已经到来,要准备更多的粮食过冬。粮食是什么?第一是现金、第二是现金、第三还是现金,一个现金为王的时代已经到来。现在是囤地的好时机,只要手上有足够的现金。只要熬过这个冬天,失去的完全可以在下一个春天补回来。
从2011年市场变化的情形来看,价格是决定性的因素。谁敢于挑战市场,谁就能主宰市场:龙湖、万科,都是最好的例子。
由此我们判断,2012年全国的房地产市场价格会进一步下跌,成交量会进一步萎缩,同时开发商进一步获利回吐,撑得越久损失越大。面对当前低迷楼市,房企两级分化的趋势将会越发明显；越早应变积极降价的企业,生存得越好。政策性住房比例进一步加大,占比达到50%,同时未来土地供应将相对充足,土地价格将进一步回落。楼市供应量将有所减少,成交将持续低迷,个别特价楼盘将出现旺销局面。2012年全国房价持续下跌,住宅成交价格将在2008-2009年价格水平之间盘整,但不会出现大规模暴跌的局面。
因此,我们能给开发商的建议就是早应变、早得利,撑得越久损失越大,积极响应政府号召,主动应变。同时作好长远打算,降低企业负债,提高现金流,一定的资产周转速度是地产公司应对持续低谷的最重要手段。最后,房地产企业要密切关注市场形势变化,加强市场研究工作,针对新形势及时调整企业发展战略。
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