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- 2012年03月02日
来源：齐鲁晚报
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 | 济南近郊一小产权房售楼处。 |
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文/本报记者 张璐 片/本报记者 左庆
2月底,国土部负责人再次表示,今年全国将开始选择试点城市,妥善处理好现存小产权房,对小产权房开战一时成为舆论关注焦点。
小产权房的市场地位从未得到政策承认。除了国家层面的一再重申,地方政府对小产权房也始终保持一种政策高压态势。在数年前,济南的职能部门就对小产权房作出明确规定,旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民,不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋,擅自购买的,自行承担由此而产生的经济和法律后果。
但一个客观存在的事实是,小产权房在各大城市周边普遍存在,尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计全国小产权房的数据,但全国工商联房地产商会2月29日发布的数据却显示:1995—2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。显然,如何妥善处置庞大规模的小产权房,仅有纸面文件远远不够。
据一位小产权房在售小区的销售负责人透露,“目前济南在售的各种房子,小产权房要占在售房子的1/3,甚至还要多,这么大面积,能拆得完吗?”“小产权房不是没有被拆的,所以买小产权房要买建成的,搬进来就能住”。
一个小产权房小区拥有38栋楼 价格便宜是最大卖点
济南段店立交南行约一公里,沿错综复杂居民小区里的小路七拐八拐,路上几次向当地居民打听,2月29日上午10时,建在济南西郊山下的一处在售的小产权房终于出现在视线中。这是一个已经建成的,由五六栋高层、小高层组成的建筑群,外立面红白相间、楼下附近的路面已经被水泥硬化,小区的出入口处,也立上了汽车进入的挡杆,身穿制服的保安也严格遵循规定,对来往车辆进行询问。楼下的健身器材上,几位老人带着牙牙学语的孩子在玩耍。除了绿化面积少了一点,看上去这个小区和普通的商品房小区并没有太大区别。
这是一个严格意义上的小产权房,负责销售的郭姓负责人丝毫不隐晦这个事实。当记者以购房人身份向郭姓负责人证实时,他只是委婉地说“能不能办(房产)证,要看以后的政策”。
根据郭姓负责人介绍,这个小区是济南一家公司利用划拨土地建成的,与周边其他小产权房不同,这个小区的土地是“国有的”,而周边其他小产权房都是村里的集体土地。
郭姓负责人说,这个小区大约有600套房子,有3种户型,面积从100平米到144平米,去年开始对外销售,现在大户型的房子还有不少,但100平米左右的房子就剩没几套了。
虽然位置偏远,交通配套并不方便,但郭姓负责人还是找出了很多理由打动购房人,比如价格,“这个小区现在才卖3300元/平米,如果要是有证至少要卖到7000元”,而且现在购买一个平方还能优惠100元；再比如是未来的交通规划,“小区北面就是规划中的刘长山西延长线,要一直通到园博园”,而道路修通之后,小区的房子“肯定要升值到4500元”。
建在国有划拨土地上的小产权房让郭姓负责人在介绍这个项目时有一种优越感,但这并不意味着这样的小产权房有政策法律保障,按照国家现行规定,这样的小产权房不能对外销售,购买后就随时有被拆除的可能。
“要是被拆了怎么办?能有补偿吗?”
“拆不了!”郭姓负责人低头盘算了半天,“段店立交往南成片的小区就没几个有证的,全都是(小产权),几百栋楼该有了,最大一个小区38栋高楼,有的都住了好多年了,这么多人怎么办?!”顿了顿,郭姓负责人继续说,“这附近也有被拆了的,不过拆了的都有补偿,放心吧,赔不了”。而郭姓负责人说,目前济南在售的各种房子,小产权房要占在售房子的1/3,甚至还要多,“这么大面积,能拆得完吗?”
话题沿着小产权房的政策风险继续,郭姓负责人索性掏出心里话,“小产权房不是没有被拆的,所以买小产权房要买建成的,搬进来就能住”,当然这个小区就属于建成的,郭姓负责人认为风险几乎是零。
眼见记者还在犹豫,郭姓负责人以自己为例子继续说,“小产权房一套二三十万,这个钱只够在市区有证房子的首付,反正就是住嘛,没什么区别?”而且这样的房子转让也不困难,“便宜嘛,很容易就卖掉了!”
正如郭姓负责人所言,二环西路周边,建设的小产权房数不胜数,在售的也绝非只有一处。在当地居民的指引下,2月29日中午,记者又来到附近的另一处小产权房。与上一处小产权房不同的是,这里小产权居民楼是利用当地村里的集体土地,小产权房的特征更为典型。
负责销售的是一位年轻女士,而对于上门咨询的记者,销售人员没有郭姓负责人的热情,问两句答一句,“房子很多,面积你能接受吗?”
因为更靠近二环西路,这个小区销售每平米价格超过了4000元,而且不能贷款,必须一次性付清。听到记者价格太高的抱怨,销售人员立即反驳,“有证的房子要六七千,4000元的价格已经很便宜了”。
虽然按照国家政策,小产权房不允许上市交易,但在西外环这个小产权房集中的区域,小产权房的私下交易大量存在。记者留意到,在上述两个小区内,小产权房买卖的野广告在路边随处可见,甚至小区路边的一些临时搭建的活动板房上面,都挂着房屋中介的招牌,而当地人称,这些小房屋中介,交易的基本上都是小产权房。
谁在卖? 小产权房成为“第二种力量”
小产权房违法违规半公开销售是一个事实,在济南诸多网站上,4000元左右的小产权房更是比比皆是,而这些小产权房的位置,集中在济南周边的城乡接合处。
济南的小产权房究竟有多少,是否如那位郭姓负责人所言占在售面积的1/3?济南一家楼市调查公司的负责人称,只多不少。
还是在2007年,这家公司接受客户委托,对济南市东部和北部小产权房进行了一次调查。调查结束后形成的报告显示,北绕城高速(即济青高速)沿线区域,调查期间样本项目有17个之多,规模约为170万平方米,主要集中在将军路至济泺路之间,均价在1800-2400元/平方米。东二环及经十路区域,调查期间项目区域规模约115万平方米,均价范围为2200-3000元/平方米,该区域项目主要分布在东二环沿线周边,因为这一区域作为政府重点规划区域,旧村改造性项目较少,但有政府单位集资建房现象。据调查,这些小产权房的价格,到现在大都翻了一番。
调查报告称,调查期间,济南有96个村居在进行违法建设,除建成已交付使用的200多万平方米外,仅在建工程项目就有113处,1000多个单体建筑,建筑面积近600万平方米。
在记者实地调查走访的二环西路,段店立交桥南5公里的路段,东西两侧的小产权房鳞次栉比,高高低低或新或旧、在建的建成的居民楼排满了路两侧,其中不少小区以当地的地名命名。当地一些居民证实了那位郭姓负责人的说法,“段店立交桥往南基本上没有有证的房子”,大部分的房子都属集体土地上旧村改造工程。
楼市调查公司的负责人称,虽然这几年济南加大了对违法违规小产权房的处理力度,但小产权房遍地开花的情况并没有得到有效遏止,存量小产权房已然成为济南楼市中,除了正规商品住宅的第二种力量。
谁在买? 正规买房反被嘲笑
有卖的自然有买的,买小产权房在济南西外环附近一些单位里,已经成为一些年轻人解决安居问题的主要手段。相反,因为花的钱更多,买的房子更小,私下里买正规商品房的年轻人往往成为单位里被取笑的对象。
32万买了两套房子,一套12万的小产权房被强拆了,正在打官司；另一套房款20万,一次性付款现在已经住了进去。这是西外环一家汽车销售公司的张鹏(化名)遇到的情况。
张鹏的第一套房子是济南西沙附近的旧村改造房,在2010年前后买的,期房,买的时候动工没多久,100个平方,12万。虽然也和销售方签了合同,房款也一次交清,但因为被强制拆除,房子没了,房款也没要回来。“官司打了一年多”,张鹏一脸沮丧地说,“能不能要回来还两说”。
因为考虑到要结婚,需要有自己的房子,2011年初,张鹏又在西外环和经十西路交界处买了另一套小产权房,因为有了上次的教训,张鹏这次买的是现成的房子,房款交了没多久,简单装修后就搬了进去,到现在已经住了近一年。“总体上还算满意,就是环境差点,物业服务差点,垃圾一个星期清运一次,乱停车也没人管”。
如果从12万房款打了水漂来算,张鹏买房显然做了一笔赔本买卖。但张鹏另算了一笔账,距离他们单位最近的一个正规的商品住宅小区,现在的市场销售价格每平米在7000元左右,一套110平米的商品房要77万,按照30%首付,剩下的50多万贷款按照30年计算每月连本带息也要3000多元,“压力大,生活质量都受到严重影响”。而如果从解决安居的问题来看,张鹏自己觉得买小产权房还是挺划算。
与张鹏同一个单位的薛娟(化名)去年以每平米6700元的价钱买了一套有证的商品房,但仅仅两个月后,在限购的楼市调控下,那个小区以团购的名义降价销售,团购价格每平米跌到了6000元,“买了之后就跌”,薛娟感到的不仅仅是一种强烈的心理不平衡,而此外,因为买的房子价格高,薛娟在茶余饭后的闲聊中,常被同事开玩笑,说薛娟“有钱没地方花”,薛娟几度去售楼处想把房子退了,但因为没有正当理由,退房要求一再被拒绝,后悔也常常挂在薛娟的嘴边。
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