| 7000亿房地产信托调查: |
| 兑付高峰将至 倒逼房价下跌 |
| |
- 2012年03月08日
来源：齐鲁晚报
-
 【PDF版】
|
|
|
|
|
作为过去两年中开发商资金链重要的一环,房地产信托的兑付风险集中显现。据多家机构调研统计显示,目前房地产信托存量7000亿,其中超过2000亿在今年内到期。兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计,在此之前的二季度,兑付压力将倒逼房企进行降价促销,其中以一二线城市为主。
刚性兑付或致违约出现
天津信托1月30日发布的公告显示,其2009年11月发行的正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划,于2012年2月10日提前终止。无独有偶,近日中融信托公告,将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”,在2012年2月8日提前终止。
这些提前终止的信托意在止损,但这恰恰暴露出房地产信托的危机。“由于房地产项目销售放缓,信托到期还款风险较大。”中金公司研究员白宏炜预计,今年到期房地产信托规模2234亿,总还款额约2500亿,2013年预计到期信托规模2816亿,总还款额约3100亿。
多家房企过去两年通过信托融资。国泰君安证券的统计数据显示,万科等30家A股地产上市公司目前共发行有118个信托项目、金额达630亿元。
在H股上市房企中,远洋地产有40亿信托将于2012年到期,绿城有10亿今年内到期,雅居乐26亿信托于2012年11月到期,世茂房地产有9.9亿于2012年3月到期,其他如融创中国、恒盛地产等中小开发商也有多笔信托于今年内到期。上述公司信托融资占有息负债均在10%以上。
“这种到期兑付是刚性的。”中国信托业协会有关人士对记者表示,信托在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下,很容易出现断裂,产生违约风险。白宏炜预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。
中小房企资金断裂之忧
“系统性的风险不可能出现,但是单个上市公司或者是单个项目有出现风险的可能性。”用益信托工作室分析师李 表示。
经统计目前信托项目发现,分资质来看,一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托,等价于高息贷款,且自身由于项目多,融资渠道广,资金可以周转腾挪,风险相对有限。三级以下资质开发商多为项目公司,信托介入较早,以股权融资为主,违约风险较高。
上市公司中,小型地产公司明显风险更大。中金公司根据汇总的上市公司信托融资公告数据发现,无论是从信托融资总规模,还是从信托规模占净资产比例等指标看,小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等,面临更大的到期风险,其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。
综合来看,三线城市、单项目、低资质的小地产公司,信托违约风险大于二线、多项目的地产公司,区域龙头风险大于全国布局的龙头。
倒逼房价在二季度调整
上述信托业人士告诉记者,一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源,同时建立回款保证金制度,一般回款保证金要占销售收入的6成,因此,到期前一到两个季度,开发商会调低价格,尽量加快回款,保证信托资金偿付。
国泰君安证券的统计数据显示,房地产信托2012年三季度到期规模为716亿元,7月为今年年度高峰,将会达到504亿元。
中金公司也认为,今年2500亿还款主要集中在3季度,月均还款将达到360亿,且其中6成是布局在一二线城市,具备一二级资质的大中型开发商。这意味着从二季度开始,开发商将加快销售,回笼资金,一二线城市房价面临调整压力。在此基础上,白宏炜判断,一二线城市房价将下跌10%~15%。
大型房企在一线和热点二线城市的降价已经悄然开始,继保利地产将喜春行动延至3月份之后,招商、龙湖、中海、万科、金地等也启动大规模降级促销。保利地产副总经理胡在新表示,3月份将是一个好的推盘时期,公司会加紧周转,尽快出货。 《21世纪经济报道》
| |
