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- 2012年06月14日
来源：齐鲁晚报
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1月至5月,省城住宅成交量分别为120套、1759套、2380套、3274套、3545套,整体呈现快速上扬趋势,楼市“红五月”显现。6月上旬,新老盘开盘、加推活跃,楼市成交量较5月同期略增长。业内专家预测,楼市“红六月”或可期。
5月楼市成交飘红
根据济南住宅与房地产信息网数据统计显示,5月份济南成交商品房5624套,远超4月份的4786套。其中,5住宅成交3545套,环比4月份的3274套上涨8.3%。值得注意的是,3月份济南公寓成交量仅为31套,4月也不过30套,而5月份公寓成交达184套,远远超过之前两个月的成交总和。
不只济南,全国一些典型城市基本都出现了成交上涨的局面,“红五月”显然已经成为全国楼市的主题。根据中国指数研究院的报告,观察的54个城市除个别以外,成交量均有所上升,截至5月27日,5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数高达191439套,创出2011年新一轮调控以来的月度新高。
6月开局显活跃
进入6月,楼市延续5月新老盘开盘、加推态势。6月3日,外海中央花园二次加推,供应108套房源,当天成交91套；7日,波斐丽景开盘,推出107套房源,成交35套,虽表现一般,但也为整体低迷的高端住宅市场注入一股活力；9日,位于泉城路的泉城旺角产权商铺项目开盘,当天销售73套,解筹率达80%,“短短一个月蓄客近100组,73套的成交量远超预期”,项目策划经理张展说道,他表示,项目位置以及产品属性是吸引客户的重要因素,单铺总价也打破了泉城路商圈百万以上级别的门槛。据悉,当天成交客户几乎全部以投资为主,客群对于纯商铺的需求凸显。
截止到6月13日,济南住宅成交量为1497套,环比五月同期1451套的成交量略长。“目前市场消化库存速度加快,开发商多提前开盘时间,增加推盘量,以期延续5月市场热情。”一开企业营销经理告诉记者。
下半月楼市供应提量
记者调查了解到,6月底前,舜奥华府、明湖白鹭郡纯新盘预计开盘面市,老盘中海国际社区加推新产品,供应总体量预计在6万平米左右。
据悉,舜奥华府月底举行大客户签约,预计推出400套左右房源,面积为90-300平米；位于高新区的明湖白鹭郡月底将首次开盘,供应近4万平米体量,78-132平米户型满足刚需与改善型客群需求；中海国际社区于月底加推尚湖央邸产品,据项目负责人介绍,此次加推预计有300套房源,面积在90-200平米之间。
“对楼市而言,6月份一般是传统意义上的‘淡季’,但5月楼市成交全面飘红,一定程度上推高市场信心。同时鉴于‘买涨不买跌’、从众等惯性心理,购房者热情很可能会继续释放。”某业内人士表示。此外,“降息”、“公积金贷款额度提高”等政策利好或将带动一批刚性需求释放。因此,6月份很可能会出现淡季不淡的市场状态。
(楼市记者 陈晓翠)
楼市吹起“微调风”?
文/五合智库
5月29日新华社发文否定了政府再推大规模刺激计划的可能,“稳增长”的指示已经足以让房地产市场想入非非。住房的重要性毋庸置疑,但对房产的过度追求扭曲了中国资本的配置,让不成比例的资金流入到房地产市场。遏制这种狂热潮流最必要的一点是打破房价只涨不跌的心理预期。政府通过行政指令限制购买虽然受到一定争议,但的确有效遏止了房价上涨。
限购已经达到政府想要的效果,是时候松绑了吗?从居住需求的角度出发,答案是否定的,工薪阶层的购房负担并未有实质性减轻；对开发商而言,答案又是肯定的,他们的未售库存飙升,融新资偿还旧贷日益困难。
限购令开始至2011年3月,销售面积持续下滑20%。开发商尚无回收资金压力,房价在企稳中微升。房价坚挺了5个月后,部分刚需人群对限购效果失去信心进入房市,商品房销售在房价涨跌信念的交互徘徊下震荡,这个周期持续了7个月时间。至2011年10月,市场开始出现量价齐跌的局面。在买涨不买跌的心理下,民众普遍持币观望。销量的快速下滑持续到2012年3月后,于4月份开始出现微小转折,5月份的数据持续向好。我们认为这波销量的增长来自于去年10月份以来被“抑制”的需求释放,不会持续反弹井喷,后续的销售走势大致会形成类似于2011年3—10月份“波浪式”的起伏。
这轮销量反弹配合疲弱的经济数据,给房市平添了很多想象空间。市场揣测政府这次仍然会不得已再祭房地产这剂强心针,但暂时来看这更像是开发商和地方政府单方面的愿景。中央默许各市放宽首套房的购买条件,包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、延长贷款年限、提供利率折扣等。这些政策在短期内自然会提振房市需求,但这种加大杠杆比例,将“未来”的购房需求提前满足无疑也加大了还贷风险。
现在我们已经知道,开发商持有房产、坚持不降价抛售的资金成本高昂,能够维持这种僵局有赖于两个条件:一是货币政策进一步放松,开发商能以“价值坚挺”的房产为抵押从银行获得更廉价的资金来偿还旧债；二是进一步放宽限购政策,利用宽松的货币政策激发新一轮的投机性购买。但我们不认为现在这两个条件的经济环境已经成熟,一方面是通胀在短期内依然横亘高位,大幅度松动银根的可能性很小。另一方面是因为中央政府已经多次否决了地方政府放松住房投机的政策变动,市场领会到中央政府在短期内严守限购政策的决心,不会贸然入市。房市微调降低门槛后会有更多刚需入市,但期望它们带来新一轮的牛市是不切实际的。
在中国,房地产市场严重倚赖政策走向,但同时出台的政策也往往不得不考虑房地产市场的兴衰枯荣,这种局面让人尴尬。因此虽然政府限购的立场坚定,但也不愿意这个市场骤然崩塌。因此下半年中央政府不松动银根,坚持限购政策时,部分开发商会进退维谷。我们估计,销售不振和回收资金的压力会让一部分开发商降价抛售房产,治理差、借款成本和资产负债比高的开发商会首先进场,而刚需会陆续进场接盘,房市会进入持续缓慢的下行通道。问题是这个进程会有多块,房价下跌的幅度会有多大?这取决于开发商抛售的规模和速度。中国房价的70%左右来自于土地出让金和税费,非极端情况下开发商不会在成本价以下抛售房产。我们怀疑下半年房价会像冷天里的冰棍,一点一点慢慢融化,最终的跌幅可能都不会超过15%。
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