记者调查了解到,下半年济南有不少商业项目入市,但是项目如何进行差别定位、科学运营,真正实现盈利成为众多开发商与投资者挠头的问题。业内人士指出,准确定位与统一运营管理是商业经营成功的关键。
产品定位
直接影响商业人气
记者近日走访位于洪楼商圈的海蔚广场“天天淘宝街”,整个商场人流涌动,一派红火。“每天的毛利在500元左右,很稳定”,在入口位置经营服装的马女士告诉记者。这样的景象让人很难想像几年前这里曾一度陷入惨淡经营境遇。
在槐荫广场人防商场,记者发现“停业转让、甩卖”字样比比皆是,整个商场阴暗无光,鲜见客群。“周边无商场、所处地段也很好,经营成这样真是可惜了”,在商城偶遇的一刘姓先生说道。
“产品定位不准往往是商场经营失败的首要因素。”业内一地产人士表示,海蔚广场正是因为前期产品定位单一才难逃关门境地,及时调整策略后才造就了“天天淘宝街”的今日红火。
位于历山路的苹果城项目也是因为前期定位不准而遭遇停业尴尬,如今准备二次开业的苹果城整装待发,全面转型。据项目相关负责人介绍,整个项目将按照“商场”模式改造,“我们利用三个多月时间,对周边客群做了3000份左右问卷调查,最终将客群年龄定位在25-40岁之间,聚焦于白领、公务员等客群；在品牌方面进行拉升,将苹果城定位于主题品牌折扣店,区别于以往的格子间小铺,打造成小型的奥特莱斯,同时把餐饮、娱乐作为业态配套,形成独具特色的商业形式。”据悉,除了主力品牌店外,也会保留一些原有的特色、时尚小店来完善经营业态。
对于目前销售最为火爆的泉城旺角产权商铺在产品定位方面也有着独特视角。“项目处于泉城路商业街,最大化的保证了人流与客源,为区别于周边高端商场,项目致力于打造济南流行时尚的前沿阵地,把目标客群锁定在18—28岁之间的中青年身上。”泉城旺角项目招商营运总监董青亮告诉记者。他表示,鉴于周边商业业态及消费群体的分析,项目差别定位,强势突围,将服务重点放在以大众消费为主的中青年消费群体上,以流行时尚的特色来吸引目光。
运营是商业成功关键
“商业不是修建起来的,不是一个房子实体就算商业了,它真正是靠运营出来的。商业经营成功与否关键在于前期的调研定位和后期的招商运营”,业内一人士表示。目前济南部分商业项目以实现经济效益、迅速套现为最大目标,对后期商业运营采取“冷漠”态度,无法保证业主利益。“投资商铺就是为了能有一个持续稳定的收益,这样才真正贴切‘一铺养三代’的商业承诺”,投资过多套商铺的杨先生告诉记者。
“泉城旺角大部分物业为开发商自持,这样就与业主形成利益捆绑；内部业态相辅相成、互为补充,并聘请专业的运营管理公司,从前期的产品规划、定位到后期的招商宣传运营实行一条龙运作,形成一个统一的体系,保证商业操作的连贯性,为业主后期收益提供保障。”董青亮说到。
据悉,准备二次开业的苹果城也聘请专业团队运营,由香港环球商机商业地产顾问机构招商,并由北京燕莎奥特莱斯管理团队运营管理,在目标客群、业态组合、品牌提升方面做了全面转型。
“商业地产失败的原因有多个方面,选址属于先天条件,而运营则是后天成长。不少开发企业自己经营,照搬其它城市运营模式,完全忽视了商业地产地域属性的特点,以致走向失败。”对于商业地产颇有研究的李先生告诉记者。
苹果城项目负责人也坦言,房地产公司在操作商业项目方面不是很专业,往往在产品定位、经营管理上存在问题,才导致苹果城首次开业不足一年便陷入困难境遇。如今聘请专业招商策划团队重新运作,对下一步经营充满信心。
(楼市记者 陈晓翠)
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