全国首个楼市限利政策出台

陕西省住建厅和省物价局要求,商品房利润须控制在10%左右

2012年10月25日　来源：齐鲁晚报
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　　陕西近日出台楼市调控新政,要求商品房利润须控制在10%左右,这是全国首个限利政策。
　　面对这个新政,很多业内人士发出了自己的观点。

　　新建商品住房明码标价
　　陕西省住建厅会同省物价局发布的通知要求,各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本,在这个成本的基础上,加上10%左右的合理利润率,得出房屋最后的售价。并且通过当地新闻媒体,向社会公布各区域住房销售的价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。明码标价的新建商品住房的水、电、气、暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用,必须包含在房价中,不得另行收取。
引导大家购房理性消费
　　陕西省住建厅和省物价局相关人员介绍,出台这项政策是希望引导大家购房时理性消费。通知的出台,一是要防止房价反弹,二是让老百姓对商品房成本心中有数,刚需购房该出手时就可以出手。希望开发商既有利润,老百姓也能买得起,以此来促进房地产市场的平稳和健康发展,把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。
利润“被强制”　或现“楼脆脆”
　　陕西省明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准,合理利润率应控制在10%左右,同时会有一系列指标来确定利润率。对此,财经评论员马光远认为,在成本是一笔糊涂账的情况下没有办法控制利润,而且控制利润很荒唐,因为有些楼盘下了工夫就应该得到高利润。而另一位财经评论员说,这个想法很好,可是最终难逃形同虚设的命运,因为开发商完全可以虚报成本。
　　其实上述规定并不新奇,因为对于经济适用房我国以前就有类似规定,只不过这一次是进入商品房领域。但这样一来,行政手段介入房地产市场遭到很多非议。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称,一旦房地产利润被政府强制在10%左右,一方面可能会爆发偷工减料或者出现房屋质量“楼脆脆”的问题；二是房企的利润如果受到政府的严重挤压,房企会亏损严重,无力负债,出现“房跑跑”；第三,一旦房企倒下,银行肯定紧随其后,金融机构必有风险；第四,房地产如果不行,国内经济难以独活。

□业内声音
　　中国房地产研究会副会长顾云昌表示,通过限制利润率来限制房价的做法不合理,也不具备可操作性。他认为,房价根本上是由供求关系决定的,限购、限贷是想通过调整供求关系来调控房价,其中,限购是行政手段,限贷是市场手段,调控最好的办法是市场手段,限购是不得已而为之的手段,而限价的办法还不如限购。“首先,开发商的拿地时间不同,土地成本不同；开发过程中,成本控制也不同,质量品质好的项目成本更不同,商品房的价格是由买卖决定的,限价是不合理的。其次,成本因素很多,包括材料、施工、融资等成本,这些很难在审查中掌握真伪,不易操作。限制利润率,一方面会促使开发商弄虚作假,提高成本,另一方面在审查中会产生寻租行为,导致腐败。”顾云昌说。
　　中原地产研究部总监张大伟也认为,这一新规定很难得到实施,因为各家企业的管理、财务等费用不一,特别是土地成本差距巨大,作为市场化的房地产行业不应该被设定行政化的利润指标。这一行政指令实际执行难度很大,执行效果并不会太好,地方政府更应该从保障房供应、土地价格等方面约束市场。
　　华远地产董事长任志强认为,这个规定既违反市场经济规律,又严重违反价格法和房地产管理法。