本报记者 张璐
从事过房地产开发的刘强(化名)20日爆料称,超规建设在此前的很长一段时间内,曾是房地产开发的一个“潜规则”。少数无良企业恶意钻政策缝隙违规超建,购房者多年都无法拿到房产证。
刘强称,如果规划面积少报一部分,或者实际建设过程中超建一部分,利用5%的误差政策,减免一部分规划面积,超过面积5%的部分,利用各种渠道打通关节,通过交一部分罚款完善手续,“补交罚款后的成本一般要比配套费金额低,这样开发企业才有利可图,实际上是偷逃应交的配套费。”
即使补交罚款
成本也比配套费低
“这种事情我们以前也做过。”刘强开门见山,“不过现在政策严了,特别是规划审查严格了,这种钻政策漏洞不当获利的路子基本上堵住了。”
刘强称,超规建设在房地产市场绝非个例,造成这种现象的客观原因就是人工施工,施工过程根本无法像工业制成品一样精准,“建成后的实测面积一般要比规划面积大,个别项目也曾出现过比规划面积小的情况。”
正是因为这种客观实际情况,刘强也证实,过去很长一段时间里,济南职能部门在办理建成小区的房产证时,执行一种允许误差5%的政策,“也就是说,建成后实测面积超过规划允许的面积5%以内,办理房产证不受影响。面积超过5%以上,开发企业补交罚款,补充规划后同样也能办理房产证。”刘强称,在他参与的一个项目中,就是采用这种方式办理了房产证。
在刘强的描述中,这种政策成为后来一些不良开发企业钻漏洞的主要渠道,这些企业在审批规划中,有的刻意少报面积,实际建成后再补交罚款,完善手续。至于不良开发企业为什么这样做,其中自然有不当得利的考虑。
刘强算了一笔账,根据相关规定,申报规划后,每平米需要交约240元包括城市配套费在内的费用,按照高层每平米建安成本2000元计算,这笔费用占到建安成本12%,多层、小高层占建安成本比例更高。
刘强称,一个规划面积30万平米的小区,仅这一部分费用就达7000多万,而如果规划面积少报一部分,或者实际建设过程中超建一部分,利用5%的误差政策,减免一部分规划面积,超过面积5%的部分,利用各种渠道打通关节,通过交一部分罚款完善手续,“补交罚款后的成本一般要比配套费金额低,这样开发企业才有利可图,实际上是偷逃应交的配套费。”
地下二层不上报
开发商出售获利
刘强透露,相比较而言,刻意超规建设,或者利用政策少报、瞒报规划面积的情况,在地下室的销售中表现更为明显,“包括现在,一部分项目的地下二层对外销售的只是使用权,不能办理产权证,这部分面积很有可能没按规上报,而且极有可能超容积率建设,开发商出售后可获得利益。”
记者就此采访了一个已经建成小区项目的负责人,对方回避了地下二层在规划中是否上报的问题。
刘强说,一些开发企业敢于这样做,钻政策空子是一方面原因,另一方面原因则是全国一直采用的是商品房预售制度,国土、规划、建设、房管等不同的职能部门,在项目开发的不同阶段有不同分工,建设过程中全程监管存在一定困难,这就让一些开发企业有恃无恐,理所当然地认为“从节约社会成本的角度考虑,超规建成的新楼总不能拆了”。
记者了解到,一些明显的恶意超规建设,也曾被职能部门查处。根据济南建委网站披露的信息,济南东部一家楼盘因“未按照规划、施工图的要求进行建设,超规划面积施工”,六栋住宅楼被暂停销售超过两个月。两个月之后,这部分冻结的预售被解除,解冻公告显示,“待规划、土地等部门办理确认等手续后,再办理预售许可手续。”业内人士称,这就是造成既定事实,再补票上车的典型案例。
□头条链接 制约性政策出台 钻空子已行不通
记者了解到,随着国家对房地产企业的不断规范,一批制约性政策相继出台,特别是城乡规划法的施行以及综合验收制度的实施。业内人士称,目前,恶意超规、事后补办手续的钻政策空子的方法已很难行得通。
在锦绣泉城超规建设、办理房产证遇阻的调查中,职能部门明确表示,不管有意还是无意,根据城乡规划法,未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,属于违法行为,而规划部门也没有支持为超规部分补充完善手续的政策,这是锦绣泉城目前办理房产证最大的政策障碍。
本报记者 张璐
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