□记者 侯艳艳 实习生 赵颖 报道
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本报2月25日讯 福山区天创国际城两栋公寓楼产权缩水“30年”,千户业主受牵连；业主的购房合同上明明写着产权年限是70年,4年后办房产证时竟然成了40年,开发商说是工作失误,填错了合同(本报25日C03版曾报道)。连日采访中,天创国际城两栋公寓楼有业主提出:开发商当时跟业主签合同时,写了产权是70年,后来突然“缩水”成了40年,感觉是在忽悠业主。
山东平和律师事务所的律师认为,开发商私自变更土地使用年限的行为明显涉嫌欺诈。买房者和开发商签订的合同对双方都具有法律约束力,任何一方都应遵守合同约定。
开发商在明知公寓楼是商业用地,使用年限为40年的前提下,依然将购房合同中的使用年限写成70年,使得千户买房者误以为房屋产权是70年,从而与开发商签订合同并支付房款,这种行为可以认定为欺诈行为,应当承担法律责任,赔偿住户的经济损失。《合同法》规定,因一方过错造成合同条款无效给当事人造成损失的,当事人可以主张赔偿。
此外,如果业主取得的土地使用权证上的土地使用年限没有达到合同约定的年限,开发商的行为也构成了违约,应当承担相应的违约责任。
开发商要怎么赔偿、赔多少钱才合理?律师介绍,现行法律并没有关于土地使用年限“缩水”后具体该怎么赔偿的规定,业主也很难对损失举证,所以,赔偿金额的确定确实是个难题。
但赔偿金额可以由法官在《商品住宅价格管理暂行办法》等相关法律范围内裁量。此外,根据最高人民法院最近下发的有关商品房买卖纠纷案件的条文:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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我国现行法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,商业用地为40年。很多业主都有这样的疑问:房屋的使用寿命通常要长于使用的期限,当使用期限到了以后,房子是否还归自己所有?
据了解,住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,这一规定消除了住宅业主的后顾之忧,也解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题,有利于提高房屋和土地的利用率。
但《物权法》对商业和综合建设用地如何处理、能否自动续期,并没有具体规定,而且一些商业用地到40年的期限后就会被收回,这使得很多小公寓业主忧心忡忡。“相信随着国家规律的不断完善,这一问题会逐渐解决。”山东平和律师事务所的律师说。
本报记者 侯艳艳
70年产权房 有哪些优势
相比40年产权房,70年产权房有很多优势,具体如下:
1、40年产权房土地使用年限为40年,不可以迁户口。70年产权房土地使用年限为70年,可以迁户口。
2、70年产权房少交30年的土地出让金。据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,40年产权的房产,使用期满后,如申请续期,需缴纳相应的土地出让金,70年产权的住宅房产使用期满可以自动续期,因此70年产权住宅要少交30年的土地出让金。
3、按揭方式不同。40年产权房用地为商业用地,不能使用公积金贷款。使用商业贷款的,首付款要达到房款总价的五成,贷款年限为10年。
70年产权房用地为住宅用地,可以选择公积金贷款或商业贷款,首套房首付至少为三成,贷款年限最长为30年。
4、40年产权房按照商用水电标准收取,价格较高。70年产权房水电价格按照普通住宅标准收取,价格较低。
本报记者 侯艳艳
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