春节假期刚过,2013年房地产市场即迎来“重磅消息”。“国五条”的出台,或将逆转房地产市场在去年末开始的量价齐升趋势预期。以一线城市房地产市场为代表的房价快速上涨势头,已经达到政府所能容忍的“政策临界点”。
此前业内普遍预计,若楼市延续此前的量价齐升态势,调控政策或将加码。关于二套房贷加码、限购收紧、房产税扩围等传言不断,也曾造成股市中的地产股震荡。如今“国五条”的出台,似乎在一定程度上印证了这种预期。现在的问题是,接下来在“国五条”表态基础上,中央和各地方政府在具体的楼市调控细则上能有多大力度,以及今年“两会”将会定下怎样的调控基调,这些都将决定2013年的房地产走势。
2013年楼市火爆开年
2012年下半年以来的房价上涨趋势正显现出愈演愈烈的态势。据近日国家统计局公布的1月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,持平的城市有7个,上涨的城市有53个。
北京中原市场研究部总监张大伟表示,去年四季度以来的活跃态势延续到了今年,主要城市新房市场四季度以来楼市的活跃态势延续到了今年,主要市场在今年1月呈现淡季不淡的格局,其中一线城市表现尤为火热。
进入2月份以来,楼市火热的态势依然持续。
对于2013年以来房地产市场量价齐升的原因,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,一是2012年房地产调控政策“外紧内松”的市场特征,刺激自住需求大量入市。二是以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价环比上涨,带动全国房价继续坚挺。三是部分城市在“限购”政策的执行上出现松动,以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市,导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买。
第五轮调控升级
正是进入2013年以来楼市过于耀眼的表现,使得春节假期刚刚结束,市场中即开始弥漫调控加码的气氛。
CRIC分析师李莹表示,随着春节因素影响消退、金三银四到来,市场需求进一步释放之后,市场成交量将大幅上行,重点城市的成交价格也很可能随之飙升,触碰政策底线,那么必然会引发相关宏观调控政策出台。
市场上的预期,很快得到验证。在市场火爆、调控加码预期日渐浓重的背景下,“国五条”突然出台。五个方面的具体政策依然延续了2011年初“国八条”的精神,重点在于抑制投机投资性需求,将限购、限贷、房产税作为主要着力点,辅以保障房、土地供应,在此过程中逐步建立完善个人住房信息系统等长效机制。而“国五条”中提出的“扩大个人住房房产税改革试点范围”,使得之前多次提及的房产税扩围,再次成为调控长期政策中的焦点。
2013楼市走向或将逆转
于2012年下半年开始的楼市复苏,在“国五条”出台之后,或将出现逆转,而后续具体措施的出台,将直接决定2013年的房地产市场走势。
北京中原地产市场总监张大伟表示,“国五条”是继2011年调控后,国务院第一次出台全面的房地产市场调控政策。对购房者、市场的心理影响会比较大。
不过也有观点认为,目前市场上的供应和需求情况,使得楼市快速趋冷的可能性不大。
中指院在其政策分析报告中指出,短期来看,房产税试点范围如果扩大,限购政策执行更加严厉,都将给市场短期运行带来一定压力。但住房需求的根本动力仍在,只要房价平稳,经济平稳,市场需求依然广阔。“如何在调节收入分配体制、全面提高人民收入水平的基础上,以房产税为突破口完善房地产税收体系,建立个人住房信息系统,通过种种长效机制保障市场自身平稳健康运行,才能充分地、合理化地满足市场各类需求,真正达到房地产调控的目标。”
CRIC分析师杨晨青表示,“国五条”精神传达之后,中央层面会否有更严厉的后续细则落地,将取决于下一步市场的走势。
本报综合
□相关链接 国五条内容
2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施:
(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
(四)加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
(五)加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
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