年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。2013年第二十九届齐鲁秋季房地产展示交易会,相似的是买卖双方对盛会的热情,不同的是在调控大背景下,刚需群体按捺不住的需求、价格平稳上扬、产品逐渐升级……省城市场的变化和走势成为这场盛宴的“主菜”。价格、产品、成交和热点区域则成为这盘主菜最大的悬念。
价格悬念
三季度即将结束,省城楼市一片热闹,土地、住宅供应双增,品牌房企开盘几乎全部售罄。买卖双方对房价的博弈再次升级,房价的走势亦成为本届秋季房展会最关注的焦点。
新盘:低开传统是否延续?
与往年一样,2013年仍有一批新盘上市赶场金九银十。8月,保利华庭、莱钢·凯旋公馆、龙腾国际花园、万科城等相继开盘,均取得不俗成绩。白金瀚宫、金科城、名辉豪庭等也将面市。新盘上市,会否低开?新盘上市的首期价格将对区域周边其他楼盘有很大的影响。一些购房者也借新盘低开之机买到性价比相对较高的房子。
【悬念分析】“就目前市场形势来看,指望新盘首期价格太低并不现实,平开的几率更大。”一业内人士认为,新盘定价与市场预期密不可分。今年3月以来全国楼市房产销售普遍上涨,多个城市房价持续上升。省城房价虽然并没有较大幅度的上涨,但涨势明显。
从近期开盘的项目情况来看,开盘并没有推出特价房,而是根据整个区域的需求制定相应的价格。位于奥体西路与花园路交界处的保利华庭,预计首开均价8000元/平方米,而实际开盘价格在7800-8800元/平方米之间,属于区域中等水平；而两个月后的莱钢凯旋公馆首次开盘价格为8700元/平米,相较同片区的来说,中等偏上。
业内人士分析认为,如果当前的政策环境不变,量价齐升的市场形势持续,那么新盘低开的概率将越来越小。
区域:热点区域依然坚挺?
热点区域的房价是楼市风向标,过去几年,房价涨跌主要以热点区域的标杆楼盘为标准。正如奥体片区,几年前的荒地如今成为寸土寸金的CBD区域,而海尔绿城全运村也依然坚挺着济南最豪宅的价格。今年,化纤厂片区、西客站片区、唐冶片区等省城热点区域的房价是否依然坚挺?
【悬念分析】2013年省城整体房价稳中有升,“而在2014年也会持续这种稳定的态势。”不少业内人士认为,这样的背景下,区域房价将以稳定上升为主,也许个别片区出现小范围的价格战,但不会蔓延。
化纤厂片区、唐冶片区、汉峪片区、西客站片区、南部城区、小清河沿线等成为城区楼盘最集中的区域。就目前观察来看,各区域推出的房源价格都出现小幅度的上涨,但并没有爆发激烈的价格战争。不少购房者也开始抱怨,现在热点区域的楼盘不仅没有降价迹象,反而优惠越来越少了。
产品悬念
2013年,有人认为仍是刚需为王的一年,有人认为学区房将迎来井喷,还有人认为高端项目会越来越多……今年秋季房展会,产品形态也存在诸多悬念。
刚需产品依然为王?
“限”字当头的调控政策下,刚性需求成为市场购买主力,当前供应是否依然以刚需产品为王?
【悬念分析】“刚需产品肯定还是供应主力。”多数业内人士认为,当前的调控主要为了抑制住房投资投机需求,刚需则受政策保护和鼓励,所以大部分房企都会针对刚需市场做文章。
事实上,目前省城市场上主打刚需产品的楼盘最多,尤其从最近新推出的项目来看,“小三房”渐成刚需主流产品。从参展楼盘来看,保利、鲁商、黄金等品牌房企均多盘联动,其中刚需楼盘是主力军。
学区房将迎来井喷?
今年3月,济南市首次进行学区公示,学区房也愈加成为购房者购房的首要考虑因素。从近期推出的产品来看,与知名学校签约,学校成为最大卖点。学区房是否迎来井喷?
【悬念分析】“学区房虽然是营销卖点,但作为重要的配套,仍是开发商努力的方向”,山东新汇福投资有限公司营销总监张龙涛认为,与知名学校签约也是在考验一个品牌。由于教育部门和知名学校严控择校生,使得带有教育配套的楼盘更加抢手。
从近期成交的情况看,成功签约学校的项目销售成绩明显高于其他楼盘。刚刚签约解放路第一小学的保利华庭、拥有南上山街小学和省实验初中配套的中海国际社区、拥多所学校的阳光100等也势将成为本届展会的亮点。
精装风是否劲吹?
省城近期劲吹精装风,省城的精装房产占比是否有所改变?
【悬念分析】多年发展,省城的精装房产仍是少数,精装普及还很遥远。真正坚持精装路线的只有少数房企,齐鲁置业无疑是省城本土精装市场的典范,该企业从第一个精装楼盘开始,多年来一直坚持并不断完善其精装产品。九英里颢苑作为东部高端精装住宅也吸引了不少购房者青睐。
如今,阳光100即将发力精装市场,新产品将全精装上市。此外,部分外来房企走精装路线,如恒大入驻济南后也着力打造精装住宅。地产一哥——万科,也将给济南带来更高品质的精装项目。总体来看济南的精装房产有增多趋势,但目前比例仍不大。
区域悬念
济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略,让东、西部规划建设得到了长足的发展。东部新城日渐成熟,西部新城得益于十艺节的助力,前景可观。这些区域,是否会持续火热,又将会有什么新的规划进展?
花园路片区:大牌争霸带旺市场?
随着万科城的开盘,花园路片区的竞争俨然成为大牌之间的争夺战。保利华庭主打校区牌,万科城以精装修惊艳市场,力高国际财富公寓销售火热,尚品燕园交通便捷,紧邻地铁出站口……花园路片区的大牌之争是否会带旺整个片区乃至整个地产市场?
【悬念分析】今年上半年,楼市最引人注目的要数保利华庭和万科城两大盘的集中亮相。都是国内一线地产品牌,以刚需产品为主打的两大盘,不得不引来济南众多购房者对花园路片区的关注。不少购房者坦言:一线品牌房企集中开发的片区,将来肯定会有完善的配套,这也将意味着该片区升值潜力巨大。保利首次开盘就有3000多名购房者到场,开盘房源接近售罄。万科城的认筹数也远大于推出的房源数,这直接带动了力高国际、尚品燕园等周边楼盘的价格上涨。大牌争霸确实带旺了花园路片区市场,也让该地段成为了目前济南房产市场上最受瞩目的片区。
此次秋季房展会,花园路片区的各大名盘均会携带自己的品质产品集中亮相,届时购房者可更深入了解该片区的发展规划,比较产品价值,做出最优选择。
西城片区:十艺节后有巨大飞跃?
绿地、恒大等一线品牌已在西客站片区取得了良好的收益,金科城等大盘又即将在西客站片区入市推量。成功举办十艺节后,西客站片区土地是否会升温,房价是否会上涨?
【悬念分析】从高铁站的落户开始,西客站片区就已受到众多购房者的关注。随着十艺节开幕在即,西城片区更是急剧升温。
随着十艺节场馆的竣工与节庆的成功举办,将会有更多的购房者认识到西部新城的飞速发展,因此,西城片区的飞跃不可阻挡。而至今仍处于价格洼地的西部新城,正是购房者出手购买的好时机。
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