多个楼盘“银十”集中开盘放量

高端楼盘较多,百万房价“难挡”购房者热情

2013年10月24日　来源：齐鲁晚报
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　　上周末,短短两天时间里,泰城有5个房地产项目同时开盘,据各楼盘反馈信息,房源成交量高达六百多套,总成交金额至少要超过4亿元。本周末,泰城又将有两个大型房地产项目开盘。这一轮开盘盛宴中,总价超过100万元的房源超过一半,其中不乏三四百万的别墅项目,有多位营销经理、项目负责人认为,今年的“金九银十”,改善型购房者频频出手,主导城区楼市。

　　总价100万元
成高端住宅房源标尺
　　10月19日,中南·世纪锦城开盘,159套房全部售罄,成交额达1.3亿元；同一天,泰山国际金融中心开盘,热销200多套房；容郡·山语湖开盘吸引了不少购房者。20日,恒基·都市森林开盘,成交200余套,成交额高达1.8亿元；当天,高端别墅帝苑·香格里拉项目开盘。虽然有些项目并未公布详实的数据,但参考目前的房价,这几天,泰城房地产成交额将超过4亿元。
　　22日,一位营销总监与记者聊起最近的市场变化时,认为这次“金九银十”,泰城中高端房源价位上升了一个台阶。“原来5000—6000元一平方米的房子,最近似乎都提升到6000—7000元/平方米了；而原来对外宣称六千多元一平方米的房子,实际成交价都已经超过了7000元/平方米。”
　　另外,100万元这道坎变得并不是那么难以接受。“以前我们觉得单价很重要,因为客户打电话咨询,总是在问多少钱一平方米,似乎五千、八千和一万就是一道道分水岭,可后来我们与代理公司的营销专家聊起来,才发现其实消费者虽然问的是单价,但关注的实际上总价。因为他们是以自己手中的总财富作为底线的。”
　　此次开盘的项目,都是高端楼盘,高端洋房住宅开盘价位都在8000元/平方米左右,市中心的高档公寓价位在10000元/平方米,别墅项目更是动辄数百万。以这样的价位情况计算,100万元是本轮出手买房的改善型购房者接受能力的一个标尺。财力略有不足的客户,使使劲也能够得上；财力雄厚的,低于100万元的房子他们未必看得上。
高端楼盘120平米户型
吸引力相对不足
　　在恒基·都市森林项目恰好就是这样一个例子,在项目定位之初,因为市场的不确定性,该项目曾经考虑推出部分总价较低的小户型,但是公司董事会讨论后,否定了这样的设想。因为高端人群有着固有的圈层文化,既然定位高端项目,小区里的业主就以社会精英人士为主,总价较低的小户型会影响这个项目的业主层次。
　　此次开盘,户型成交情况恰好证明了这个选择是正确的。项目拥有从90平方米到170多平方米不等的多个户型,其中热卖的是90—110平方米户型和140平方米以上的户型。原本市场上最受欢迎的120平方米的房源,反而卖得不好。
　　“我们通过综合分析发现,90—110平方米的房源,其总价虽然并未达到100万元,但是算上停车位和装修款,其居住成本实际上也超过了百万元,这恰好是一部分改善型‘刚需’购房者承受能力的极限；而140平方米以上的房源,其客户群主要是经济实力比较强的客户,这些家庭普遍有两套以上房子,对于他们而言,120平方米的户型毫无吸引力。”
　　记者在三合御都、中南·世纪锦城采访时,也发现了同类情况。三合御都项目卖得最好的是130—170平方米的户型,中南·世纪锦城热卖的是140平方米的户型。有业内人士认为,经过今年前7个月的集中释放,刚性需求已经趋于稳定；最近几个月,以实力较为雄厚的中产阶层为消费主体的改善型需求,开始集中入市。
改善型购房者
也有“刚需族”
　　在恒基·都市森林,项目营销负责人提到了改善型“刚需”。如果说刚需族以婚房为主要需求,那么改善型刚需,则以学区房为主要需求。他们的年龄段大多在30岁—40岁之间,在事业上一般是取得了一定成就,在收入上有一定的积累,开始对生活品质有所要求,因此当前的住房往往满足不了他们现在的居住需求,他们需要提高住宅品质以及改善周边配套,以使住房与自己目前的身份相匹配,开始选择一些高档楼盘作为新住房。
　　与40岁—50岁年龄段的客户相比,改善型刚需购房者的经济实力又相对薄弱,期待的是可以同时满足子女入学、生活配套、户型面积、物业服务、区域人文氛围等全方位家庭需求的一站式住宅产品。
　　这部分客户群有着改善型购房者对品质的追求,同时也怀揣着刚需购房者的迫切希望,他们清楚自己需要什么,却因有限的经济能力而不得不更注重房子的性价比。很多人为了改善居住环境,甚至要卖掉现有的住房。
　　目前,很多房地产公司都注意到这样市场前景,中高端楼盘正迅速崛起,未来一段时间里,电梯洋房、近山观景房、高档学区房将成为市场热点。