随着房屋购买、交易数量的增多,购房者的利益保护意识也在逐渐增强。购房者在购房时基本都会注意楼盘开发商的“五证”问题(《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》),但多数购房者仍忽略了一个问题,就是自己房屋的“小土地证”。购房者在买房时,最关注的是能否拿到房产证,而对可使自己享有土地使用权的“小土地证”,多数人却从未领过。
本报记者 阚乐乐
“小土地证”
往往被忽视
《房地产管理法》规定,所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。
房屋所有权证通常意义上就是百姓比较熟悉的房产证,房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明。集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。人们通常说的“小土地证”,是指居民每套楼房在一宗地内,相应分摊的土地面积领取的国有土地使用证。
近日,记者走访了几个新建小区,随机询问了十几位业主,关注“小土地证”的业主很少,“不是很清楚,有房产证了,也就没再想还要办土地证”这是得到的最多的回答。其中只有两位在购房时向开发商咨询过“小土地证”的相关问题。家住上海大都会的张先生说:“买房时询问了购买后土地证是否到户,当时回答是可以的,但至今我还没拿到。”
在房产交易大厅,王先生一家刚刚办理完二手房过户手续,“之前房屋主人没有‘小土地证’,我们办理手续也不需要提供这项材料,所以也没在意。”
没有“小土地证”
购房者空谈权益
记者从济南的一位律师那里了解到,如果大土地证保留在开发商那里,购房人就会承担一定的风险。具体表现为:一、开发商在房屋销售中已经将办理大土地证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中,业主在购房后,如果只能办理产权证,而不能办理土地证,这种现象本身就是不合法的,甚至业主可以认定开发商违约而追究其违约责任。二、开发商开发一个项目需要的资金较多,许多开发商都要把土地证抵押给银行进行贷款,而一旦开发商在还贷上出现问题,银行就会将抵押的土地使用权投放进市场,最终利益受损的将是业主。三、无“小土地证”的房屋在房地产二级市场转让存在较大法律隐患。《城市房地产管理法》第三十七条规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。”也就是说,如果严格按照法律规定,仅有房屋所有权证而没有“小土地证”的房屋是不能买卖的。如果已经签订买卖合同了,根据《合同法》第五十二条第五款的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么可以认定该合同无效,据此可以想像,如果没有“小土地证”的话,房地产二级市场的正常交易将是无法合法进行的。
居民由于没有“小土地证”而利益受损的事件也曾发生过不少。有一宗发生在河南的案例:年近60的赵先生,10年前花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买了一套三室一厅的住房,办理了房产证。时隔几年,甲房地产开发公司由于经营不善,将赵先生所居住的商品楼土地转让给乙房地产开发公司,双方到有关部门依法办理相关转让手续,乙房地产开发公司取得了该商品楼的国有土地使用权证。后乙房地产开发公司决定拆除该栋商品楼开发其他项目。这意味着,赵先生所住的整座楼房将被拆掉。赵先生虽然也得到了拆迁住房补偿款,但远远弥补不了其实际的损失。
明日星城
入住6年还没办土地证
记者从国土资源局了解到,为了方便,办理“小土地证”时,楼盘开发商会收集业主材料集体办理。但前来办理的开发商并不多。主要原因首先是前文所述的利益驱动,能不办就不办。其次是开发商嫌麻烦。办理“小土地证”时,首先需要对大土地证进行“分割”,开发商需要提交大土地证、大房产证、商品房预售许可证复印件、质检站竣工验收报告、共用土地使用权明细表、申请书、法人代表身份证明及委托书等。办理完“分割”后,再为业主办理个人土地证,此时需要提交的资料有营业执照、户主身份证明、个人土地登记申请表等。
近日,有市民打来热线,称明日星城不给业主办理土地证。明日星城6号楼的张先生2007年入住,“6年了,土地证还没办下来,当时问的时候,他们说是集体办理50年使用权的土地证。”而根据我国现行法律,建设用地使用权的最高期限分别为:居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。10号楼的邴先生也在此住了4年,“前段时间问物业关于土地证的问题,还没得到清楚回复。”随后,记者跟随邴先生来到物业办公室,问及土地证问题,对方态度很坚决地回答:“现在办不了!”而再问什么时候能办理时,对方称“要等所有项目工程完工后”。
针对这些状况,专业人士提醒广大购房者,购房时应申请办理“小土地证”,如果开发商无法办理“小土地证”,说明该开发商对此土地不拥有权益,包括可能没有足额交纳土地出让金,没有从相关部门手中取得土地使用权等。遇此情况时,业主应该及时要求开发商办理大土地使用权证,并配合到有关政府部门将土地使用权证分割过户到业主,并要求支付违约金和赔偿损失,否则可向法院提起诉讼。如果开发商根本就没有对土地的使用权益,则可能构成合同欺诈,业主也可依据《消费者权益保护法》要求赔偿。
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