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| 2014,专家纸上论“房” |
| 滨州楼市总体趋好商业地产寻求突围 | |
- 2014年01月06日
来源：齐鲁晚报
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看准商圈机会,寻找合适业态
2013年飞逝而过,中国的房地产市场总体呈现出积极向上的局面,可谓高歌又一年。同时,不少政策也相应出台,对房地产市场产生了较大影响。去年一年,滨州的房产市场呈现了怎样的形势?未来一年,滨州房产又将会是什么态势?本期小编邀请部分滨州房产界人士分析滨州房产。
西区对房地产的影响将凸显
对中国任何一个城市来说,经济是因,房地产是果。私营经济好、民间投资活跃、人均消费力高的地方,房价也高。
◆滨州国际五金建材城企划总监 吕树强
房子作为一种特殊商品是人们生活所不可缺少的,它跟老百姓的生活息息相关,但是,楼市的起伏对于人们来说却是个谜,尤其近几年楼市的变化莫测更使人们一头雾水,理不清,辨不明。
◆滨州市嘉晖伟业房地产策划有限公司
董事长兼总经理 马春晖
滨州房产发展空间大
2013年2月20日国家出台“国五条”,通过限购、限贷加强对房地产的管控,使改善型置业和多次置业购房人群迅速减少,楼市消费者均持观望态度,消费购买周期拉长。开发商资金紧张出现了低价冲量的现象。但对于像滨州这样的三线城市来说,本身房地产发展刚刚起步,房价较低,各方面政策并没有产生很大的影响,自2012年下半年开始出现回暖现象,呈现出稳中有升的局面,金九银十之后更是迎来了暖冬。回顾2013年,受多项利好影响,滨州楼市总体趋好,并达到量价齐升,甚至成为三线城市中的典型,2013年前三季度成交量同比上涨16%,整体成交走势与一、二线步调基本一致。
值得注意的是,三线城市正逐步分化为两类:一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市,这类城市今后将继续保持稳步发展步调；另一类是个别投资过热的城市,这类城市由于前几年开发过剩,风险将快速积蓄。滨州属于前者,滨州正处于城市更新、城市生活重心转移的发展阶段,居住重心向新区的转移和西区新商圈的崛起促使城市格局发生新的变化。随着国家黄河三角洲战略的逐步实施,滨州将会迎来新一轮机遇,房地产发展空间巨大,滨州西区对滨州房地产的影响将表现的尤为突出。
市民购房选住的舒适的
随着国家一系列政策的出台,我国的房地产行业也越来越规范,制度越来越健全,给房地产行业创造了健康、良好的发展环境。同时,对我们的购房消费者来说,房地产行业越来越明晰、透明,这使我们消费者的选择更加有保障。如今,更多高品质的项目进入了滨州市场,从质量、配套、物业等各方面给了滨州市民更多选择,更好地服务。
目前,滨州购房者以刚需和改善置业为主,主力户型以三室两厅为主,物业类型为小高层和高层为主,多层为辅,另有部分别墅的开发。刚需购房客户和部分改善型购房客户选择房源一般集中在90-140平米,还有部分改善型客户选择160-180平米。随着城市的发展、滨州人民的生活水平和要求也在逐步提高,另外,城镇化进程的加快,各县区为了追求更好的子女教育资源和生活医疗配套,涌向市区买房需求也很旺盛。
买房主要注意四大方面:
一、地段:交通便利,配套齐全。
二、户型:毕竟房子是要长期住的,还是要选住的舒适的。
三、物业:知名的物业公司还是比较有保障的。
四、教育:很多家长买房都是为了子女上学,周边配套学校也是一个很重要的参考依据。
滨州房地产的
投资机会在哪里?
十八大以来,全国住宅市场去投资化非常明显:据世联行2013年的数据显示,35岁以下客户成交占比65%,90—144㎡产品成交占比52%。住宅市场经过十多年的跨越发展,成套住宅自有率越来越高,面对的市场更多是刚需购买。
商业地产,在1998年房改以来,始终不是调控的对象,因为商业地产作为投资理财产品,一方面可以消化社会闲散资金,另一方面,商业的蓬勃发展必将带来第三产业的繁荣,进而推动就业、增加税收,是各地政府都热衷、支持的投资发展方向。
运营成功的
商业项目才是好项目
滨州经过十多年的迎头发展,经济增速快,高收入群体,尤其是泛公务员群体,生活有保障,收入稳定,面对滨州仅4300元/㎡的住宅均价,消费潜力非常可观。
滨州由开发商运作的商业地产项目从2000年左右的四通商贸城、温州缤纷购物广场到渤海国际、新悦国际、金茂商都,以及中博商贸城、浙江大市场等,市场总供应量超过100万㎡,套数超过20000套,面对20000个投资人,有的收获颇丰,也有很多商铺竣工好几年空置。
商铺投资的本质是租金回报率,因为租金高会带来售价提升等连带反应。商业地产若真正运作好了,租金会高、转让费也高,现金流就好。
而租金高低的核心要素除了地段,还有业态定位和运营管理。就全国来看,容易运营成功的业态主要有两个:一个是市中心小商品城、步行街、时尚服装城等；二是近郊的五金建材城。这两种业态易成功且对对位置有选择的原因在于:一、小商品、服装等利润高、冲动性购买多,所以选择市中心繁华地段,人流多；利润高所以租金承受力强,市中心的商铺有高租金承载力的业态支撑,能成功；二、五金建材城选择近郊,售价低；人流虽少,但却是目的性购物,去了一般都是针对性购买,而且单件产品售价高、流水大,又多是批零结合；入驻商家因为资金实力雄厚,不敢频繁更换营业场所,租金支付能力强。并且五金建材行业对停车、交通、楼间距等要求高,特别适合靠近车站、物流市场等场所,也因此导致容积率低,开发商只有在近郊才容易实现低成本规模开发。
瞄准潜力商圈
寻找价值投资机会
渤海七路是滨州市商业核心,而且短期内很难改变,人流大,商业机会多,因此周边商业项目售价都较高,投资门槛也高。动辄过2万元的单价,沿街商铺更是高达4万—7万元/㎡将很多人拦在门槛之外。面对接近天花板的市中心商铺,如何寻找下一个潜力商圈,是滨州商业地产投资者的必然选择。
随着2009年新汽车总站的投入使用,以及市政府西迁后的常驻居民越来越多,还有周边围绕魏桥创业、渤海活塞等劳动密集型企业带动的产业人口增加,车站商圈消费力持续攀升,将会是滨州未来最具发展潜力的商圈之一。
开发商商业运作能力
考察很关键
商业项目开业是一个坎,开业成功后的持续运营、物管服务是一个更大的坎。因此目前全国甚至全世界连锁成功的商场屈指可数:省内知名的银座、中百、利群、振华等；全国知名的王府井、太平洋、大商、茂业百货等。翻一下几家上市公司的财务报表可以看到,百货业年利润率仅3%左右。作为商业运营的集大成者,主力店支持、商会资源、成功运营经验、行业协会扶持、政府政策引导都是开发商运作能力的体现。有了这些经验和资源,商业项目的风险将大幅降低,成功运营就指日可待。
对于非专业的普通投资者来说,不需要大量专业知识和调研论证,在2014年投资商铺时,抓住几个关键点即可:项目周边租金、同样业态商铺的租金,如果年化租金乘以15到20年能回本,商铺投资就没问题。另外特别要注意商铺建筑形态:一铺旺三代,一般来说旺的都是沿街铺,因为独立店招、独立展示、除水电费外基本无隐性运营管理费用,不需要强有力的商场管理团队,开门就有生意,成功几率最高。
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