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中信证券联合苏宁云商推房地产信托投资基金
地产证券化或成参与房产投资主要方式
2014年11月24日 来源:
齐鲁晚报
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中信证券联合苏宁云商创设的一款房地产信托投资基金(REITs)产品正向部分投资者启动路演。这款产品计划募资规模达44亿元。该产品的设计为,以苏宁11家门店为基础,通过私募基金持有这些物业后,把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持证券。
公布的数据来看,该项计划的规模接近44亿元,其中A类证券规模约为20.85亿元,期限为18年,每3年开放申购/回售,预期收益率约为7.0%-8.5%。B类证券规模约为23.1亿元,期限为3+1年,该类资产的收益是固定+浮动收益,固定部分约为8.0%-9.5%。
从该项计划的设立规则来看。华夏资本是计划管理人,设立并管理该专项计划。投资者可以通过华夏资本认购后,成为专项计划资产支持证券持有人。
此前,中信证券也发行过REITs产品---“中信启航专项资产管理计划”,该产品还在深交所综合协议交易平台挂牌转让,也是首个交易所场内房地产投资基金。REITs其实就是房地产投资基金,特点是不仅具有稳定的股息率,还可以获得一定的资本利得,被认为是商业地产最好的出路和20世纪最重要的金融创新之一。在欧美日等发达国际市场较为盛行,今年以来,QDII基金中排名前三的均是房地产信托基金,分别是诺安全球不动产,广发美国房地产和鹏华美国房地产,收益均超过了20%。而在国内,REITs发展则较为缓慢,居民从房地产市场获得的收益有限,而房地产企业的资金无法从中抽离,资金使用效率偏低。据苏宁云商称,苏宁将实现超过13亿元的税后净收益,并且能降低其资产负债率、改善各项财务指标,实现现金流入,增加营运资金。可见REITs的发展不仅有利于普通投资者分享房地产市场的收益,也有利于相关企业提高企业运行效率。
主流的观点表示,作为目前居民财富最主要的沉淀池,房地产作为投资产品的价值已经很低了。与去年9月份相比今年9月房价总体下跌了1.3%;今年9月份被调查的70个城市中69个城市房价较上个月出现了下跌,今年8月份70个被调查城市中68个城市的新房价格出现下跌,而7月份房价下跌城市数目则是64个。可以看到,在持续多年的持续上涨之后房价已经面临长期拐点,即使未来房价不出现大幅下跌,但上涨显然已经缺乏资金基础,可以说房地产行业已经迎来了一个10年景气上升周期后的长周期下行阶段。
但是与这种形势相反的是,几大一线城市的房地产将依然拥有投资潜力,但是囿于资金量过大,将不是普通百姓可以参与的。未来百姓参与地产投资将主要通过REITs实现,是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,具备很大的发展空间,值得关注。 (胡景波)
本稿件所含文字、图片和音视频资料,版权均属
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