◥为了应对高房租,济南一商场,两同行合租一块6平米的商铺。
记者 徐瀚云 摄
本报记者 李虎 徐瀚云
实习生 李海博 邹晓燕
王敏儿
商铺“娇贵”
多数人不愿“贱”养
“开发商向投资者推销投资商铺的时候总是讲回报,但从不说风险。”济南哈考特不动产经纪有限公司青后店经理朱乐亮告诉记者,一些地段比较好的商铺售价都比较高,3万元以上很正常,很多地产商怕购买者担心无法收回投入,就承诺3至5年内由开发商包租,按照一定比例进行返祖。
朱乐亮说,这其实是开发商的一个销售策略,实际上是将这部分返还的房租加在了商铺的售价中。“原本2万元/平方米的商铺,卖给你5万元/平方米,三五年后开发商不管了,最后赚钱的肯定是开发商。”
记者了解到,有一位商户买了3年前开元广场一个60多平米的商铺,买的时候4万多一平米,现在每年的返租才9万元,这个商铺的产权已经过去快20年,还剩20年左右的产权,根本回不了本。
“商铺的产权一般40年,每个投资者都只有自己的心理价位,每个月租金多少能收回收益都是明摆着的事儿。”朱乐亮说,现在不少商铺的产权归个人所有,个人报价相对较乱,通常是相邻几家商铺的房主商量着报一个价格,商铺房东要价每平每天10元就是10元,根本不考虑市场价格。“商铺房东在报租价的时候,不会考虑商圈的发展。”朱乐亮说,投资商铺的人有一定的经济实力,多数人都不愿意降价用自己的钱来培养商圈。
互联网冲击实体店
同行冤家成了合租人
不愿养,再遇上外部冲击,商铺变“伤”铺是早晚的事。“商业地产进入低潮,公认的原因之一就是飞速发展的电商对传统商业的冲击,网购让广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体。”朱乐亮说,现在小区附近的小商圈都已经比较成熟,市民就近或者在网上完成了消费,实体店生意难做,商铺自然难租,出现商铺空置自然是正常的现象。
“对于淘宝街等主打女式服装等商场来说,电商的冲击无疑是最大的,使得大量商铺失去了价格和款式多样的优势,人们的消费习惯也在逐渐被改变,越来越多的摊主正在考虑退出这一市场。”分析人士说。
6平米的地方,能开出两家手机店?在济南泉城路的百货大楼一楼,两家手机店每家一个1.5米的柜台上摆满了手机,柜台里面也就只能放下一个椅子,人稍微胖点,就转不开身。“租金这么贵,就是给别人挣房租的。”其中一家店主屠芳芳说。6平米的面积,年租金要6万元,无奈之下,屠芳芳只能和同样做手机生意的王先生合伙租下了这个店面。屠芳芳说,百货大楼一楼的大多数手机店都是像他们这样合伙经营的,按照她的说法,现在的手机行业越来越难做了,网店的冲击以及手机官网的饥饿低价营销,再加上实体店面租金持续涨价、手机店数量的大量膨胀,最近几年的利润一直缩水。
“2014年全年市场都不太好,商铺的价格比2013年要低,商铺转让也比较频繁。”百居安房地产有限公司的销售经理刘先生告诉记者,2014年济南的商铺价格总体趋势是相对平稳、稳中有降、降幅不大。
由于地理位置、入住率、人流量等原因的影响,济南各区域的商铺降价幅度各不相同,2014年4月到9月期间,济南的商铺价格下降相对明显,平均降幅约每平方米400元,9月至今价格则相对稳定,每平米价格降了约100元。“地理位置优越的商铺价格还能扛得住,而地理位置差的商铺价格则很容易‘烂掉’,例如小区周边的商铺,没有入住率的住区商铺价值不好,这样的商铺跌价达到每平方米500元以上。”刘经理告诉记者。
一站式购物商场
成主流
分析人士认为,由于济南商业地产市场趋于饱和,加上经济下行的压力,商业地产的价格难以维持高位,投资者购买的商铺出现了价值回落的风险,在这种情况下,有投资者对商铺的长期受益表示了一定程度的担忧,部分投资者决定将商铺出手回笼资金；而对于房地产开发商来说,他们不得不在长期收益和资金链安全之间进行权衡,以悦动城为例,一半的面积由开发商自持,另一半则对外销售19年的使用权。
“恒隆、世茂挤在一起,肯定不会出现两家一样好的情况,而是一家过得好,一家过得不好,济南的人口就这么多,还在不断被城市其他区域的商圈分流,最后肯定是大家过得一样不好。”地产界资深人士刘先生分析。传统百货作为济南发展最为悠久的商业,是目前济南最主要的商业业态,发展水平较缓慢,急需进一步提升；随着恒隆、万达等入市,一站式购物商场成为主流,时尚、主题、体验式商业将成为未来主流,不过小规模商业形式,主题化、特色化的突破空间有限。
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