房产维权法律热线为市民答疑解惑

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房产维权法律热线为市民答疑解惑

2015年07月22日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　为了帮助读者解决各种房产纠纷,本报开通了房产维权法律热线,邀请专业房产律师为读者解答各类涉及房产的法律问题,同时进行案例解读,将各类可能产生的房产纠纷防患于未然。房产维权法律热线开通后接到了众多读者的来电咨询,本报邀请专业律师进行了解答,同时对于比较典型的问题进行了如下解析。如果您在生活中遇到了房产方面的纠纷,可以继续通过本报房产维权法律热线18660095707进行咨询。
　　近期读者咨询关于开发商延期交房的情况比较多,针对开发商延期交房中几个比较重要和应当着重引起购房者注意的事宜,我们邀请了房产律师进行答疑。
　　1、开发商出现延期交房,但是购房者不想解除《商品房买卖合同》,问是否可以向开发商主张违约金?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:《商品房买卖合同》一般都会约定开发商延期交付房屋应当向购房者支付违约金的时间和计算方式,购房者可以按照《商品房买卖合同》约定向开发商主张。
　　这里应当强调两点:一是,如果《商品房买卖合同》里约定的违约金低于造成的损失,则购房者可以以违约造成的损失确定违约金数额。二是,有的开发商延期交房两年以上,则购房者就要注意日后主张违约金的诉讼时效问题,我国民事诉讼的一般诉讼时效为二年,主张违约金适用一般诉讼时效的规定。有的购房者为了省事待开发商交房后才向开发商主张违约金,但如果开发商实际交房比合同约定的交房日期超过两年以上,开发商一般会以部分违约金超过诉讼时效而不予支付。所以特别是延期交房超过两年的购房者可以通过发通知函或先就部分违约金向开发商提起诉讼,以防出现上述情况。
　　2、达到什么条件购房者才可以解除《商品房买卖合同》?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:《商品房买卖合同》一般都会约定开发商延期交付房屋多少日购房者具有解除权。这里应当强调两点:一是,在按照《商品房买卖合同》行使解除权时要注意合同中是否有解除权的行使期间和附加条件。二是,如果购房者没有在合同约定的期间行使解除权,而开发商又数次通知延期交房,这种情况下购房者可以催告开发商在合理期限履行义务,如开发商在合理期限之内没有履行则购房者可以行使法定解除权。
　　3、《商品房买卖合同》解除,但与银行之间的贷款如何处理?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:《商品房买卖合同》被解除时,购房者也可以一并请求解除《商品房担保贷款合同》,此时开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者。

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