高端物业成交量暴涨,27家房企年中预告净利润亏损
两极分化日趋严重房价会降吗?
2015年07月30日 来源：
齐鲁晚报
【PDF版】
本周,记者经过走访德州楼市部分在售楼盘获悉这样一组数据,进入7月份以来大面积豪宅成交量暴涨,在总销量中,大面积高端住宅占了极高比重。在某楼盘提供给记者的数据显示,90-100㎡的占销售总量的20.68%,101-120㎡的占3.44%,130-140㎡的占55.17%,180㎡以上的占20.68%。由此可以看出,在连续楼市利好政策的刺激下,购房者的热情似被点燃,近期本地楼市成交量频频增高,其中不乏许多股市撤资购房用于投资打算的。
据悉,2015年第二季度,一线城市豪宅公寓(单价超过6万元/平方米的项目)成交2685套,同比增长444%,环比增长167%。今年第二季度,上海惊现以单价19.4万元/平方米成交的天价豪宅。北京豪宅市场成交额同比增171%,更有项目创下5年价格翻3倍令人瞠目的记录。然而,在一线高端物业成交量激增的同期,沪深两市共计76家上市房企公布了2015年中报业绩预告,其中,27家房企预告净利润为亏损。在剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比变动幅度来看,净利润同比下滑企业达到36家,占比近五成。截至目前,在76家公布2015年中报业绩预告的企业中,逾三成企业预亏,近五成房企净利润下滑,这也在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。
据此,记者采访了本地房企的业内人士,且看他们如何看待这一现象。
有销量却不盈利,成本是大问题 德百集团房地产开发公司副总庄磊
除土地成本外,审批制度越来越繁琐,之前一些政策性的减免都取消了,软性成本费用增加。原材料和人工成本也在不断增加,硬性成本费用增加。受行业调整影响销售速度迟缓,资金链拉长,融资成本也在不断增加。房价没有增长,甚至下跌,成本不断增加,中间利润自然摊薄,甚至为了减少资金投入,防止资金链断掉,低于成本价的房子也得出售,造成有销量却不盈利甚至亏损的现象发生。
市场存在两极分化属于市场正常化 华嬉庄园总经理刘吉富
市场存在两极分化属于市场正常化,这说明部分房产企业的专业能力、市场洞察能力及运营能力达到了市场前端,同时也代表着房地产业的发展回到了本质,更加注重产品+服务；部分房企生存空间逐步降低,只能以价换量的方式,先行保生存,压低利润也是为保证现金流及项目本身的发展采用的措施办法,目前市场逐渐回暖,对大型房企及地方知名房企给予了一定发展空间,这是一个新的机遇。
靠土地赚钱的时代已经过去 外滩壹号副总经理沈聂林
2015年房地产市场逐步回暖,呈现的是不均衡的局面,这是导致房企业绩差距较大的重要原因,具体表现在以下三个方面:1.城市级别的差异化:一线城市外来人口基数大,市场需求旺盛,2015年一线城市土地供应面积下降24.6%、土地出让金下滑35.5%。供应下降、需求旺盛,直接导致一线城市房地产市场快速回暖；与之形成明显对比的是三四线城市,政府虽然在2015年降低了土地供应,但更多的是被动调整,需求总量相对稳定,三四线城市普遍呈现库存压力大的局面。2.产品需求结构的分化:伴随着此轮房地产市场的调整,直接造成的结果就是房地产的保值功能仍然存在,但是投资价值不高,投资性需求,这一支撑黄金时代房价快速上涨的重要因素快速下滑,故投资性产品去化速度慢,而自住类产品去化相对较快。在自住产品范畴类,刚需逐渐被刚改替代。3.开发商经营思维的分化:“靠土地赚钱的时代”已经过去,部分开发商快速实现了去杠杆、去库存,转型轻资产战略,很好地适应了房地产“白银时代”的需求；与之相比部分开发商依然沉浸于旧有的经营模式,盈利能力快速下滑甚至亏损严重。在当前房地产市场行情下,房地产企业经营压力空前,若要在此轮市场竞争中胜出,必须调整经营思维,适应市场发展方向。
资金流向引导市场走向 德州华盛奥特莱斯营销部总经理张磊
第一,国家宏观调控,健全规范了对房地产行业投融资的监管和门槛,使得多家房产企业,即便是地王,也得考虑资金周转的问题!利好再多再刺激,但急切抽回资金的心态使得他们落袋为安的心理尤为强烈。第二,劳动力成本和原材料价格上涨,加之市场经历近年波折,买房者一再希冀国家出台便民政策,使得市场买方等待观望,市场疲软,致使营销推广不得不加大投入,甚至加盟第三方代为推介,由此看出各房产公司更倾向于求清盘胜过常规销售。第三,房产作为刚需的概念来讲,实际意义不大,购房者已经习惯研究和分析楼盘,甚至不惜一天逛多个盘,一看就是十几天,各项对比,使得房产公司的急切变成等待,面临资金周转后劲不足。第四,北上广深几个市场炒房已经退却,使得资金流出房产而流向资本市场,结果对房产不言自明!第五,二手房市场曾一度小高峰,也给期房市场不小的冲击!第六,目前看,放眼房产开发公司采用高投入来拉动人气,甚至不惜哗众取宠,捆绑多种方式以求赢得购房者,而有的病急乱投医,并未做好踏实的顾客需求调研,看似火爆的活动事后雨过地皮湿,急功近利。
分化是必然的趋势 嘉诚集团策划经理王剑合
在去年年底做2015年市场分析的时候我们就提到了这个关键词:分化。包括城市之间的分化、企业之间的分化、项目、产品之间的分化。现在看来很明显,从盈利的角度来看已经是明显分化了。原因不外以下两点:成本的高低造成了企业盈利的高低。比如2013年房产市场价格较高的时候拿的地,2014年遭遇行业调整销售业绩不理想,造成开发企业资金紧张,很多企业通过银行拿不到贷款周转的时候会通过比较高的融资方式获取资金；包括相应的营销费用、管理费用,越是在销售业绩不好的时期这些相关的费用会更高。还有一些项目遭遇不可避免的停工和暂缓施工,这一停一复之间也会增加不少成本。去年一年除深圳这样的一线城市之外,大部分城市的房价是平稳的,房价没涨但是成本上来了,超出了最初的成本预算造成了亏损。第二从行业发展来看这也是一个正常的规律,物竞天择,有特点、执行力比较好的企业越会稳步上升,而有的企业销售不太好,资金实力弱没有什么特点的市场占有率则会越来越少,直到逐渐消失。
行业整体利润下滑是趋势。另外,上半年销售额往往低于下半年,如果上半年大量取地,必然影响利润。再有,春节前是账款支付的高峰期,也是发生在上半年,所以造成年中报亏损并不意味着整年度的利润亏损。
市区某项目总经理:
开发区某项目总经理:
综合看房屋成交量虽回暖,但与往年相对比,成交量有所减弱。销售价格表面上看没有下降,但是优惠的幅度比以往有所加大,造成成本增高,财务费用和税金无变化,以上原因会导致房地产公司利润下滑。
记者问 房价会降吗?
一位本地资深房地产开发商说:
房地产地域性比较明显,一线二线和三四线城市房地产发展情况都不一样,大体来说,我不认为会降了,已经基本接近成本线了,局部性的降价,有时候是以退为进的营销手段。
而另一位开发商说:
降不降不好说,但升还是有难度。现在零售百货上演关门潮,除了是竞争激烈,内部管理问题等因素外,更多的是消费力疲软。随着生活成本不断上升,手头需要有干货以备不时之需。大家都很理性了,房产的暴利时代已过。买房后的装修投入也不少,所以整个成本会提升,回报期也会更长。现在的90后对房子的需求越来越少,因为家里基本都有几套房产,所以刚需逐步下降,上升的空间也会越来越少。
一位销售部的主要负责人说:
房价宏观来看,保持现状是比较乐观的。根据当地的现状来分析,房价不会上涨。受人口和经济水平的因素所制约。一、二线城市虽房价增幅较大,但与本市各处不同水平线,无对比性。
而一位不愿透露姓名的房产分析师说:
房价会在市场规律作用下,在供求关系达到合理时回归理性的,简单来说,绝对价值不会降低,和个人的货币购买力同驱,价格只是数字,在每个时期只要是这个数字和普遍价值规律即各阶段同等货币的购买力发生较大出入时,市场会自动调控,使得房产价格这个数字有所变化,目前房价不会因为人们一味地看淡而非理性下调,一句话,人们的期望很丰满,市场规律的现实会骨感!
本稿件所含文字、图片和音视频资料，版权均属齐鲁晚报所有，任何媒体、网站或个人未经授权不得转载，违者将依法追究责任。
