房产维权法律热线为市民答疑解惑

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房产维权法律热线为市民答疑解惑

2015年08月26日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　为了帮助读者解决各种房产纠纷,本报开通了房产维权法律热线,邀请专业房产律师为读者解答各类涉及房产的法律问题,同时进行案例解读,将各类可能产生的房产纠纷防患于未然。房产维权法律热线开通后接到了众多读者的来电咨询,本报邀请专业律师进行了解答,同时对于比较典型的问题进行了解析。如果您在生活中遇到了房产方面的纠纷,可以继续通过本报房产维权法律热线18660095707进行咨询。
　　1、关键问题:房屋已经竣工但开发商未按照《商品房买卖合同》约定取得《建筑工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》,此种情况下是否影响接房?
　　王先生于2014年在招远市购房商品房一套,《商品房买卖合同》约定房屋的交付时间为2015年7月31日,今年7月23日收到开发商的接房通知书,但其接房时发现开发商并未取得《建筑工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》,咨询该如何处理?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:王先生在这种情况下有权利拒接房屋并要求开发商按照《商品房买卖合同》约定支付违约金,但如其在此时接房同时房屋也没有严重质量问题并不影响正常居住,则延期交房违约金的支付截至时间为王先生接房之日。
　　山东信谊律师事务所律师付磊提醒:开发商不能及时取得《建筑工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》是比较常见的,购房者在遇到该种情况时一定要先问明未取得原因,千万不能盲目接房。
　　2、关键问题:二手房因贷款没有通过导致交易未成功,是否应按照合同约定支持全额中介费?
　　芝罘区何女士去年12月,通过一家中介公司计划购买一套二手房,中介合同约定交易成功何女士需要支付交易金额1%的中介费,同时合同约定余款的支付方式为商业贷款(中介公司帮助何女士办理银行贷款且收取贷款额度1%的手续费)。但最终因何女士的收入过低导致银行不能向何女士提供足额的贷款,最终交易未能达成。何女士咨询这种情况中介公司是否有权利收取中介费?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:中介合同约定中介公司帮助何女士办理贷款服务,中介公司应当在拿到何女士贷款材料时及时审查何女士的银行贷款额度,而中介公司在实际办理过程中没有尽到严格的审查义务导致何女士不能顺利购得房屋且导致合同解除的原因也不是何女士主观过错造成,所以其不必向中介公司支付该笔中介费。但如果中介公司提供了相应的居间服务,则何女士需要向中介公司支付合理的对价报酬。
　　山东信谊律师事务所律师付磊提醒:在购买二手房时买卖双方在与中介公司签订中介服务合同时尽可能的对中介费的收取标准、支付条件、未促成交易时中介费的收取标准等进行详细约定。
　　3、关键问题:《商品房买卖合同》未约定延期交房违约金标准,开发商延期交房购房者该如何主张违约金?
　　刘女士2013年在高新区购买商品房一套,《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年6月30日,但至今开发商未交房,同时刘女士发现合同未约定开发商延期交房违约金的计算标准,问该按照什么标准向开发商要求支付违约金?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　山东信谊律师事务所律师付磊提醒:在签订《商品房买卖合同》时一定要详细了解合同条款后再签字确认,特别是在购房款支付时间、违约责任、解除权的行使等要引。

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