房产维权法律热线为市民答疑解惑
2015年09月09日 来源：
齐鲁晚报
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为了帮助读者解决各种房产纠纷,本报开通了房产维权法律热线,邀请专业房产律师为读者解答各类涉及房产的法律问题,同时进行案例解读,将各类可能产生的房产纠纷防患于未然。房产维权法律热线开通后接到了众多读者的来电咨询,本报邀请专业律师进行了解答,同时对于比较典型的问题进行了解析。如果您在生活中遇到了房产方面的纠纷,可以继续通过本报房产维权法律热线18660095707进行咨询。
1、逾期付款违约金过高,是否可以降低计算标准?
刘女士来电反映,最近在高新区某小区买了一套商品房,通过贷款方式支付余款但因自身原因逾期付款,开发商在交房时要求刘女士支付逾期付款违约金,按照合同约定逾期付款违约金应以逾期付款的数额为基数按照日万分之五支付,刘女士认为这种计算方式过高,咨询能否降低,有没有法律依据?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”。刘女士有权要求降低逾期付款违约金的计算方式并按照逾期付款给开发商造成损失的130%支付违约金。
山东信谊律师事务所律师付磊提醒:实践当中因《商品房买卖合同》是开发商提前制定好,业主在签订时根本没有商量余地和更改权利,所以违约金的计算方式明显不对等,购房者认为违约金过高或过低都有权利进行相应调整。
2、房屋二手房中介是否有权利以支付税费为由擅自扣除卖方房款?
芝罘区一位市民来电咨询:其在今年于某二手房中介挂牌出售了一套二手房,并顺利出售,买方也全额支付购房款,但中介扣押了一万元腾房押金,近期她已经将房屋腾出遂到中介处要求退还押金但被中介告知一万元腾房押金已经缴纳了相关税费不能退还,想问下中介做法是否有法律依据?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:首先要看该税费具体名称、收取单位及依据、有无正规发票；其次看《二手房买卖合同》是否约定了该税费的支付方为卖方；最后看该税费中介是否有权代扣代缴。
山东信谊律师事务所律师付磊提醒:二手房买卖过程中卖方、买方、中介公司三方签订的《二手房买卖合同》里三方的权利义务、违约责任、中介公司具体提供服务内容约定的越详细越好,以免约定不清产生纠纷。
3、芝罘区王先生咨询其与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2013年12月30日,同时在此日期前开发商应取得相关文件和证书,但《商品房买卖合同》附件的补充协议中约定房屋竣工交付日期为2012年9月30日,咨询房屋交付使用时间应为哪一个?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:王先生这种情况房屋交付使用日期应为2012年9月30日,2013年12月30是指开发商不仅要将房屋交付业主使用同时也要取得法律规定和合同约定的竣工验收合格证、备案表等文件。
山东信谊律师事务所律师付磊提醒:像王先生这种情况延期交房违约金计算起始时间为2012年10月1日。
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