位于济南东部的某楼盘售楼处,一个小男孩在沙盘前驻足。(资料片)
本报记者 王媛 摄
本报记者 孟敏
●市场现状: 房子越大,单价反而越高
据方正证券的研究,放开二孩后,仅育一孩妇女将在未来4年内最多新生育5212万婴儿,保守估计也在4000万-5000万之间,大体可以成功逃离低生育陷阱；老年抚养比峰值将从不放开二孩时的45%下降到40%,并在2040年后逐步下降。
如此多的新增购买力,再加上前不久央行双降的利好消息,有人趁机喊出了负利率时代来了,二孩时代也来了,楼市将打翻身仗,房产投资会再升温。事实果真这样吗?
也有专家预测,今年央行连续五轮降息,会提前释放楼市需求,甚至把明年的购房需求也提前透支了,明年很可能迎来房产萧条年。那么,济南的房产市场会作何反应?
在位于市中区二环南路和阳光新路交会处南的一个楼盘,则打出了5500元一平米的营销广告牌,并遍布济微路附近。记者了解到,这个楼盘高层起价5500元一平米,户型涵盖90-130平米两室三室、95-160平米三室四室,预计2017年年底交房。现在也推出了购房优惠活动,参加活动总房款还能享3万元优惠。
“现在三室的房子明显好卖了,这个趋势在单独二孩政策出来后,就开始显现。”在二环南路附近新开盘的两个楼盘,都主打学区房概念,同时以三室户型为主。“进入二孩时代,三室成刚需,四室是改善,未来两室的市场将逐渐减小。”某楼盘的一位售楼顾问说,自己也买了三室的房子,将来升值空间比较大。
在二手房市场上,某楼盘的三室均价12000元到13000元,两室均价11000元,价格已经出现了分差。“这个小区房子越大,单价反而越高。”该小区一个二手房中介的置业顾问说,小区相对成熟,学区商圈交通都比较完善,物业管理也较优质,不少年轻人想一步到位在此安家,三室就成了刚需。
●专家预测: 楼市不会因二孩放开,再回黄金时代
山东中原地产首席分析师薄夫利认为,今年国家出台一系列房产宽松政策,鼓励改善性住房需求,济南住宅市场早已出现了结构性调整,“90/70”政策已在山东楼市调控中逐步退出。
所谓“90/70”政策,就是城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上。
今年8月,我省13部门联合出台新政策,对于房地产新项目,允许开发企业自主设计开发适应各类市场需求的住房。这意味着,在户型上,我省将满足市场多层次居住需求,放开商品住房套型建筑面积比例限制。政策上的这种变化正折射了近年来楼市结构的调整。
对于二孩放开对房产市场的深远影响,薄夫利说,将来消费者对住宅的居室个数要求将有所增加,同时更注重幼儿园和学区的配置,两个孩子的教育将成为家庭的重要考虑要素。如果能入住好的学区房,将大大减少父母的后顾之忧。济南取消择校名额后,学区房的地位将更加稳固。
在薄夫利看来,二孩政策确实会对房地产市场产生重大利好,但不会立即扭转现在楼市库存高企、结构不合理的现状,其影响是有滞后性的,房产不会因为二孩落地,就再回到黄金时代。
财政部财政科学研究所原所长贾康分析说,面对二孩全面放开,各方要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析。在贾康看来,如果以均价来看目前房地产市场的景气水平,中国房地产市场最底端的代表——近乎崩盘的温州已经企稳了,其楼市底部已经出现。而全国的房地产市场仍在调整分化的过程中,大部分城市的楼市已经在探底或回暖。
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