房产维权法律热线为市民答疑解惑
2015年12月09日 来源：
齐鲁晚报
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1、《商品房买卖合同》约定了延期交房解除合同的行使期限,但另行签订的补充协议对解除权的行使期限进行了限制,在开发商数次延期交房情况下,业主该如何解除合同?
2013年马先生在高新区购买了一套商品房,《商品房买卖合同》约定的交房日期为2014年12月31日,但至今马先生已经两次收到开发商邮寄的延期交房通知函,将交房时间顺延至2015年6月30日,但现在开发商仍不能明确答复马先生具体交房日期。马先生现在想解除与开发商之间的《商品房买卖合同》并要求开发商退回购房款和赔偿损失,但根据与开发商另行签订的补充协议马先生已经过了解除权的行使期限,在这种情况下马先生想咨询如何维权?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:马先生已经根据《商品房买卖合同》的约定按期足额交纳首付款及办理贷款,已经履行了合同约定的主要义务。而对于开发商来讲其主要义务则为在合同约定的交房日期之前将符合合同约定标准的商品房交付购房者。所以,马先生与开发商另行签订的补充协议过于严格地限制了购房者对解除权的行使条件,同时该补充协议是开发商单方起草并制定,应属格式条款,属无效。同时开发商至今数次延迟履行主要义务,所以马先生可以解除与开发商之间的《商品房买卖合同》并要求开发商退回购房款和赔偿损失。
2、将未取得建设工程规划许可证的房屋出租,承租人违约,是否可向法院起诉要求承租人支付租金并承担违约责任?
李先生在自己所有的房屋基础上扩建了三间,并将其出租给他人使用,租期是5年,租金每年一付,但今年房租一直未付,李先生找承租人要求支付房租,但承租人一直找各种理由拖延,李先生想咨询下是否可向法院起诉要求承租人支付租金并按照合同约定承担违约责任?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:未取得建设工程规划许可证建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但李先生有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费,同时因合同无效导致李先生不能按照合同约定主张违约金。
3、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出卖人支付延期交房违约金是否超过诉讼时效?
刘先生在高新区购买商品房一处,《商品房买卖合同》约定开发商于2013年9月30日交付商品房,开发商在2015年11月16日才将符合合同约定的房屋交付刘先生。刘先生想咨询,现在其如果向法院起诉要求开发商支付延期交房违约金是否超过了两年诉讼时效?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:《商品房买卖合同》约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定请求出卖人交付房屋并支付延期交房违约金属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。刘先生购买的房屋已经具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算,所以刘先生此时起诉要求开发商支付延期交房违约金,部分已经超过诉讼时效。
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