智力有残疾,低价卖的房不算数
老父亲代智障儿子悔约获法院支持
2015年12月16日 来源：
齐鲁晚报
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本报记者 尹明亮 通讯员 谢康
济南市民姚燕花22万元买了一套价值30万元的房子,本以为赚了一把,谁知房子盖好后卖家又反悔了。为这,她把对方告上法庭。但法院最终没有支持她,判决合同无效。而作出这一判决的依据是,卖家患有四级智力残疾。
事件 值30万的房子只卖22万
定金交了,合同也签了,可房子盖好了,房东却不愿交房了。今年5月份,济南市天桥区的姚燕有些不快,去年买了济南市官扎营小区的一套回迁房,本想着今年就能入住的,不想被卖房的熟人“坑了。”
事情还得从去年说起,做酒水销售的姚燕早就想买套房子了,常在一家酒店搞促销,一来二去,与酒店保安王强熟了。事情也巧,俩人聊天中一个想买房,另一个也透露有套回迁的房子还没下来,一下来也打算卖掉。
熟人好说话,你来我往,几番沟通,王强便同意把自己那套价值约30万元,但还没有到手的房子以22万元的价格卖给姚燕。价钱谈好了,手续办起来也快,找了个经纪公司,姚燕付了1万元定金,合同便签了。
房子买得顺利又便宜,看房主也算老实敦厚,姚燕只等到了2015年便可以拿到钥匙收拾收拾准备入住了。谁知等到了今年五月份,那个看上去挺老实的小伙子反悔了,房子也不卖了。姚燕顿时觉得自己似乎被骗了。
纠纷 签了合同不履行成被告
在得知王强的房子已经到手后,姚燕几次要求这个保安履行合同、赶快交房,但没想到这个看上去老实的保安会“骗”自己,为了维护自己的权益,便一纸诉状将王强告上了济南市天桥区人民法院。
在签订房屋买卖合同后,除了已经支付1万元的定金,后来因为王强说自己没钱了,先要一万块钱的房款,姚燕都及时地付了。房子买不成了,姚燕便希望王强能根据合同的约定,双倍返还定金2万元和1万元的房款,并赔偿违约金。
只是在法庭上,姚燕一直没有见到自己起诉的王强,而是王强的父亲王勇出庭,在法庭开庭前的笔录中,王勇介绍,自己的儿子是智力残疾人,有四级残疾,还向法庭提交了一份残疾证。王勇说,作为监护人儿子所签的合同效力自己不认可。
看到王强的残疾证,姚燕也认可了,只是姚燕和代理人觉得王强及其法定代理人已经超过行使撤销权的期限,合同属合法有效,自己理应得到赔偿。
判决 一张残疾证让合同作废
在法庭上,虽然姚燕主张王强应当对自己进行赔偿。但王强一张四级智力残疾的证书还是让法庭更认同王强父亲及代理人的辩护。
根据法律规定,患有四级智力残疾的王强是限制民事行为能力人,根据《中华人民共和国合同法》的规定,王强签订的合同要经法定代理人追认后,才可有效。虽然王强有一定的行为能力,但签订房屋买卖合同这种金额较大的交易已经超出了他的行为能力。而且王强的法定代理人,其父亲王勇并没有对合同进行认可,所以合同是无效的。
因为合同撤销权是针对已经生效的合同而言的。所以姚燕认为王勇超过撤销权期限的诉求也没有获得法院的认可。
经过审理后,法院最终也判决王强归还姚燕的定金和购房款两万元,并支付一定的利息,但没有支持姚燕的赔偿要求。虽然是限制民事行为能力的人,但法院认为导致合同无效的过错依然在于王强,而且没有证据证明姚燕在订立合同时有过错,所以案件受理费由王强负担。
(文中人物皆为化名)
限制民事行为能力人 并非所有经济行为都无效
在此案中,一张智力残疾证让已经签订的合同成为无效合同,王强避免了损失。不过法官介绍,虽然限制民事行为能力人订立的合同,要经法定代理人追认后,该合同才能有效。但是对限制民事行为能力人来说,也不是所有的经济行为都要经过代理人认可。纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。
“限制民事行为能力人行使与其智力能力水平相适应的经济行为是有效的。”济南市天桥区法院韩峰法官介绍,除了智力残疾人,比如小孩子等也是限制民事行为能力人,小孩子买点零食等经济行为就是有效的,如果一个只有几岁的小孩却自己买了个几千块钱的手机,那么他的这种行为就需要经代理人或监护人追认后才能有效。
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