房产维权法律热线为市民答疑解惑
2015年12月16日 来源：
齐鲁晚报
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1、《商品房买卖合同》约定了解除合同的违约金但数额较低不能弥补实际损失,能否要求开发商增加?
2013年钱先生在高新区购买了一套商品房,《商品房买卖合同》约定如果因开发商原因导致合同解除,开发商应一次性支付购房者总购房款千分之二的违约金,但钱先生认为如果按照千分之二计算,最终不能弥补他的实际损失,钱先生想咨询下是否可以向开发商提出增加违约金数额?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:钱先生与开发商约定解除合同的违约金确实比较低,约定违约金的目的主要是补偿违约方给守约方造成的损失,钱先生如果能够证明其购房款是向银行贷款和其他人借款并支付了借款利息,则可以要求开发商按照其实际利息损失支付违约金。
2、物业公司是否有权收取住宅专项维修资金?
赵先生在2013年购买的商品房于今年10月份交房,赵先生在物业公司办理接房手续时物业公司要求其缴纳首期住宅专项维修资金,赵先生按照物业公司的要求将款项汇入物业公司指定的账户中,但事后经落实,开发商并未授权物业公司代收住宅专项维修资金,赵先生想咨询下物业公司是否有权收取住宅专项维修资金?如果物业公司无权收取该如何维权?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:按照《烟台市住宅专项维修资金管理办法》第十条:“新建商品住宅、非住宅的首期维修资金由开发建设单位代交代收。业主应当在办理房屋所有权转移登记时,将首期住宅专项维修资金交至代交的开发建设单位。”物业公司在未取得开发商授权情况下收取住宅专项维修资金是违法的,赵先生可以以不当得利为由要求物业公司返还。
3、签订《商品房认购意向书》后,开发商未尽通知义务导致购房者不能签订《商品房买卖合同》,购房者能否以此要求开发商承担缔约过失责任?
今年3月10日,吴先生与开发商签订《商品房认购意向书》一份,约定吴先生向开发商支付购房意向金10000元,吴先生取得小区商铺优先认购权,开发商负责在小区正式认购时优先通知吴先生认购。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。当日吴先生向开发商支付了10000元意向金。但至8月份开发商在销售商铺时未通知吴先生前来认购。后吴先生至售楼处与开发商交涉,要求开发商按意向书签订正式买卖合同。开发商称是自己的销售人员工作失误没有及时通知吴先生前来认购,现小面积商铺已大部分销售完毕仅剩余大面积的可以选择,但大面积商铺吴先生无力购买导致吴先生无法履行合同。吴先生要咨询能否以此要求开发商承担缔约过失责任?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:开发商的行为导致吴先生丧失了优先认购商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,开发商也承认是自己的销售人员工作失误导致无法按照意向书的约定继续履行,同时为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益。因此,开发商应当承担相应的缔约过失责任。
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